長野県佐久市中込字前林１８４３番２２(滑津駅・中込駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,000円

2017年01月01日に行った長野県佐久市中込字前林１８４３番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,000円/㎡としました。

長野県佐久市中込字前林１８４３番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県佐久市中込字前林１８４３番２２
住居表示 
価格30,000円/㎡
交通施設、距離中込、1,000m
地積244㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域で、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測熟成した分譲住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。需要の中心である佐久平地区に比べ価格が低いため下落は緩和傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は佐久市内の住宅地域で、特に中部から南部の住宅地域に強い代替性が認められる。主たる需要者は、同一需給圏内の居住者が中心であるが、周辺市町村からの転入も見られる。市場の需給動向は、開発が進む佐久平駅周辺の生活利便性の高い新興住宅地に需要が吸収され、価格は低位となっている。需要の中心となる価格帯は、土地のみの総額で700万円∼1000万円程度である。
一般的要因佐久市の人口はほぼ横這い、佐久平を中心に新規の住宅地分譲開発が好調。商業も佐久平地区に需要が集中している。

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格30,000円/㎡
個別的要因分譲住宅団地内ではほぼ標準的であり、方位以外に個別的要因による市場性の大きな変動はない。
地域要因熟成度の高い住宅地域で大きな変化は見られない。生活圏内に中規模S．Cがオープンしたものの、当該地域の低迷は続いている。
地域要因の将来予測熟成度の高い住宅地域で今後も現状を維持していくものと思料する。佐久平駅周辺並びに中佐都駅周辺への需要が集中する中で、本地域の需要は軟調に推移しており、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧佐久市内の住宅地で、殊に中込、野沢市街地及びその周辺の住宅地域に強い代替性が認められる。需要者は佐久市内の居住者及び周辺市町村から市内への通勤者である。佐久市郊外では小規模の宅地分譲も見られるが、佐久市の不動産需要は佐久平駅周辺並びに中佐都駅周辺に集中しており、依然として当該地域への人気が根強いものの、本地域については需要は相対的に弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地で6百万円∼1千万円程度である。
一般的要因企業業績の改善は見られるが、地方経済は回復が遅れており、所得環境の改善に至らず、不動産市況も依然として低迷しているが緩和傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2387524
北緯 138度4732367

参考：該当物件周辺マップ

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長野県佐久市大字野沢字上木戸１９１番６長野県佐久市大字中込字平尾道２９２０番１外長野県佐久市中込２丁目１４番９外２筆長野県佐久市大字中込字東大堰手前３１７８番４長野県佐久市中込字東大堰手前３１７８番４長野県佐久市中込２丁目１４番９外２筆長野県佐久市中込字西妻神３２２０番６長野県佐久市中込字西妻神３２２０番６

参考：近隣駅の地価相場

滑津駅(地価相場 31,900円/㎡)中込駅(地価相場 30,800円/㎡)北中込駅(地価相場 35,150円/㎡)太田部駅(地価相場 30,400円/㎡)岩村田駅(地価相場 31,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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