地域要因

中心市街地に近い既成住宅地域で地域要因に特段の変動はない。利便性はあるものの街区がやや雑然として競争力に劣り、地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

駅やスーパーへのアクセス等、利便性の高い住宅地域として熟成しつつあるが、行止り道路も散見されるなど街区がやや雑然としている地域で、競争力がやや弱く、地価は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は街区のやや雑然とした住宅地域に位置するものの、下館駅徒歩圏から価格判定の指標となりうる多数の取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺ではアパートも見られるが、対象標準地の規模では自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益性よりも快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

道路の系統連続性がやや劣る古くからの既成住宅地域で、市役所等に近隣し、地価水準は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、道路幅員がやや劣る古くからの既成住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が見受けられ、道路の系統連続性がやや劣る古くからの既成住宅地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格はやや低位に試算された。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、やや古い取引事例等もあるが筑西市の市街化区域の低層住宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の商業地域においては集客力に乏しく、空店舗が多く、テナントが長期間不在の状況にあり、地価は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は下館駅南口の駅前通り沿いの旧来からの商業地域で、閉鎖店舗が多く、今後も衰退傾向が続くものと予測する。需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ旧来からの商業地で、テナント需要の減少等から、投資目的での市場参加者は少なく、収益価格の信頼性は低い。比準価格は、結城市及び下妻市を含む広範囲の比準となったが、各要因比較等を適切に行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、説得力を有し市場の実態を反映した比準価格を重視しつつも、商業地としての収益性に着目した収益価格を参酌して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模の店舗等が建ち並ぶ既存の駅に近い商業地域である。顧客は他の地域に存している大型量販店等に流出しており、地価は未だ弱含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、下館駅北側に位置する幹線道路沿いの既存の商業地域である。賃貸店舗若しくは賃貸事務所が総じて少ない地域であるため、利回りを重視した取引慣行はあまり見受けられず、自用を目的とした取引が中心である。従って本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、新規の区画整理地等の供給に押され需要はやや弱く地価は下落傾向ではあるが、底値感もある。

地域要因の将来予測

旧市街の熟成した住宅地域として概ね現状維持と予測する。

価格決定の理由

当該地域は一部に共同住宅等も見られるため、低層アパートの建築を想定し土地残余法により収益価格を試算したものの、旧国道50号より北側に位置する「甲」地区は、居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とする地域であることから自己利用目的の取引が中心で地価水準を主導している。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地から検討した価格をも勘案の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

筑西市街地からやや離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、従来から土地利用状況に変化は見られず、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

旧明野地区の市街化調整区域内の農家集落地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。地価水準は需要が弱含みであるため、下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街地から離れた旧明野地区の市街化調整区域内の農家集落地域に存し、自用目的での戸建住宅取引が中心である。比準価格は、筑西市及び隣接市の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。