地域要因

周囲に水田、果樹畑が広がる農村地域で、地域要因に特段の変化はなく、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の農家集落地域であり、収益物件は皆無で、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算することができなかった。拠って、類似した市街化調整区域等の取引事例を適正に比較考量し、信頼性のある価格とした比準価格を採用し、更に須賀川市内の農村地域の需給動向を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

車両通行量が比較的多い県道沿いに位置しており、住宅地としては居住の快適性に稍欠ける。地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

県道沿いに一般住宅・併用住宅が混在する既成住宅地域。市内では宅地需要が強含みで推移している地域も見られるが、当地域は居住の快適性に稍欠けることから、当面、地価は横這いで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地は間口が狭く、奥行長大な画地であるため経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であることから収益還元法の適用を断念した。本件では、当市における不動産市場の動向等を考慮のうえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域内での要因変動は殆どないが、ハローワーク、郵便局等が存し安定した顧客を確保しており、ほぼ現状維持の状況である。

地域要因の将来予測

中心市街地南東方の国道118号沿いに低層店舗等が点在する路線商業地域であり、今後も現環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用の場合が多い郊外路線商業地で適正な賃貸事例収集が困難である為、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、代替性を有する取引事例を採用しており、客観的な市場の実態を反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。公園に近接した閑静な住宅地域であるが、街路条件が劣るため、需要者の選好性は低い。

地域要因の将来予測

翠ケ丘公園に近い閑静な住宅地域であるが、街路条件が劣ることにより、市場競争力は弱い状況が続いており、今後も暫くは同傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする住宅地域で、アパートは見受けられないほか、対象標準地の画地規模からもアパート等の想定が合理的ではない為収益価格は試算しなかった。代替・競争関係にある取引事例から試算した比準価格は、対象標準地の市場競争力を客観的に反映し説得力を有するものと思料する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、更に市内不動産市場動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

被災した当地域内に新たな市民交流センターの建設計画があるが、それが商況の減退に歯止めをかける要素となり得るかは不透明である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗が多い既成商業地域であり、また、流動性・繁華性が減退しており賃貸市場の機能低下が著しく賃貸事例が得られなかっため収益還元法の適用を断念した。本件では、震災からの復旧の程度及び中長期に亘る復興の見通し、不動産の取引動向、人口の推移等を勘案のうえ、実際に近隣地域及び類似地域において成立し、実証性及び市場性を反映した試算価格である比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地中心部とは鉄道敷を介して位置する既成住宅地域であるが、郊外大型店舗に近い住宅地への選好性が強いこと等から、需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見られず、当分の間は現状を維持して推移すると予測する。一般的要因等により、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は間口が狭く共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地中心部に近く位置する混在住宅地域であるが、郊外大型店舗に近い住宅地への選好性が強いこと等から、需要はやや低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記の通り決定した。