地域要因

旧烏山町中心部の既成住宅地域であり、変動要因は認められない。上記の一般的要因を反映して市場は停滞しており、依然地価の下落は続いている。

地域要因の将来予測

旧烏山町市街地に存する既成住宅地域である。近接する高校跡地の利活用が注視されるが、今のところ格別の変動要因等はなく、過疎化・高齢化等の相対的な地域の衰退傾向から需要は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存することから、後記の理由により原価法及び収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に際しては、対象標準地と場所的同一性が強い旧烏山町中心部及び周辺の既成住宅地域より最有効使用等の観点から規範性が認められる取引事例を収集し得た。従って本件では、市場の実態を反映して実証的と認められる比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 市街地内の既存商業地であるが、郊外の大型店舗に顧客を奪われ、衰退著しく、店舗の閉鎖も進んでいるなど、需要はかなり冷え込みを見せている。

地域要因の将来予測

 那須烏山市の中心商業地であるが、店舗の閉鎖等が多く見受けられるなど、徐々に商業地としての繁華性が薄れてきており、今後もこの傾向が持続していくものと予測される。

価格決定の理由

 収益価格及び積算価格は求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、取引自体は少ないながらも、適切な事例が多く得られたことから、妥当性のある価格といえる。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、実証的である比準価格を標準とする一方、店舗の閉鎖が見られ衰退化が進んでいる当該地域の現状及び地域性の類似する周辺の町の商業地の価格水準との検討も加え、上記のごとく決定した。

地域要因

 既成市街地の一角にあるが、周囲の店舗の閉鎖等に伴い、地域性が悪化しており、新たな需要が生まれにくいため、地価は下落している。

地域要因の将来予測

 大金駅の周囲に形成された住宅地の一角にあり、背後には未だ農地が多く介在しているなど、やや地域的な熟成に欠けた面を持っており、新たな需要も期待できないため、今後も同様な推移を辿るものと予測される。

価格決定の理由

 収益価格及び積算価格については求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は取引自体が少ないものの、地域性の類似する事例が比較的多く収集された結果、その妥当性は高いものがある。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、実証的である比準価格を標準とする一方、地域的な変化に乏しい当該地域の現状を考慮し、さらに代表標準地から得られた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

郊外の農家集落地域で地域的に特別な変動要因は見られない。土地の需給は少ない状態が続いている。

地域要因の将来予測

郊外農村部の既存集落地域で、地域的に大きな変動要因はなく、概ね現在の住環境を維持していくものと予測する。土地の取引自体が少ない地域である。地価の下落率はやや弱まると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅、一般住宅が散在する集落地域内に存し、アパート等の賃貸需要や供給がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心であるため、多数の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地が狭隘であり、大型店等への顧客流出等の影響から閉鎖店舗も多く、既存店舗の経営も疲弊していることから商況は依然として衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は大金地区内の既成市街地に自用の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域に存することから、後記の理由により原価法及び収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法において収集した事例については、上記の市場の特性を反映してその数は少ないものの、採用した事例は高い規範性を有する。本件においては、一般的要因及び停滞する不動産市場の動向を勘案しつつ、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。