栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３(烏山駅・滝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,600円

2017年01月01日に行った栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３(栃木県那須烏山市中央１−１３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。

栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３
住居表示中央１−１３−１０
価格30,600円/㎡
交通施設、距離烏山、800m
地積320㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗・事務所が建ち並ぶ中心部の商業地域
前面道路の状況東11.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

金田敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士金田敏夫
価格30,600円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 市街地内の既存商業地であるが、郊外の大型店舗に顧客を奪われ、衰退著しく、店舗の閉鎖も進んでいるなど、需要はかなり冷え込みを見せている。
地域要因の将来予測 那須烏山市の中心商業地であるが、店舗の閉鎖等が多く見受けられるなど、徐々に商業地としての繁華性が薄れてきており、今後もこの傾向が持続していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、那須烏山市及び周辺市町に属する商業地域。需要者の中心は、市内の個人事業主及び県内の企業である。需要は新たな商業の核として発展している郊外の新興商業地に流れる一方、当該地域は顧客の流出及び後継者不足等の影響もあって、閉鎖店舗が多く見受けられるなど、衰退化が進んでおり、需要はかなり低迷している。取引価格の中心は、30，000円／㎡前後であり、地価は地域的な衰退等を受け、未だ下落傾向を強く帯びている。
一般的要因 郊外部に新たな商業地が形成され、商業環境が変化し、商業地の二極化が進む一方、商業背後地人口の減少を受け、市場規模も縮小しつつある。

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格30,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域の衰退傾向に加えて市街地郊外の大型店等への顧客流出により閉鎖店舗も多く、既存店舗の経営も疲弊しており商況は依然として衰退傾向にある。
地域要因の将来予測旧烏山町市街地中心部の旧来からの商業地域である。相対的な地域の衰退傾向に伴う顧客購買力や地元購買率の低下、店舗の閉鎖等は顕著で、商況の衰退傾向は続いており、需要は依然弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は市内のほか周辺市町を含む商業地域の圏域。需要者の中心は、概ね地場の個人事業者が中心で、地縁的選好性が強い。商圏は狭く、人口流出及び高齢化等相対的な地域の衰退傾向に伴う顧客の購買力及び地元購買率の低下並びに周辺の大規模小売店への顧客流出等により既存の店舗の経営は疲弊している。従って、商況の衰退傾向は続いていることから不動産市場は停滞し、正常と認められる売買は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因総人口及び生産年齢人口共に県内上位の減少率で推移し過疎化・高齢化が進行している。顧客の購買力等の低下から既成商業地域の衰退は続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6564129
北緯 140度1536643

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

烏山駅(地価相場 19,300円/㎡)滝駅(地価相場 19,300円/㎡)小塙駅(地価相場 19,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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