地域要因

丹荘駅北側の児玉工業団地に比較的近い住宅地域であり、土地需要は低調で地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅のほか農地もみられる住宅地域であるが、宅地化が進行する兆候はなく、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。当該地域の地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は戸建住宅、農家住宅がみられる地域にあり、賃貸需要は低く賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、前年公示価格との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の農家集落地域であり、価格に影響を与える街路条件、環境条件等に変動はなく、地価は依然として弱含みのまま推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は農家住宅が建ち並ぶ農地に囲まれた住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。宅地需要の少ない地域であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は非線引都市計画区域内であり、賃貸市場は未成熟である。そのため、自用目的の取引が支配的であり、貸家を想定することは困難である。さらに、一般的要因、地域的要因等により、土地の需要は依然として減少傾向にあり、今後もしばらくは大幅な需要の回復は見込めない。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、その他、代表標準地価格との均衡にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

空地等も見られる旧児玉町に存する住宅地であり、利便性が劣る。特に大きな変化は見られず需要も乏しく、下落幅は依然として市街地よりも大きい。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか農地や農家住宅も見られる郊外の住宅地域で、変化の要因も乏しいため当面現状の住環境を維持すると予測する。周囲で取引は散見されるが需給とも乏しく、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

農地や農家住宅も見られる郊外の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。旧児玉町における取引事例は少ないが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たことから比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本庄駅徒歩圏で生活利便性は高いが、区画のやや雑然とした住宅地である。需要は低水準であり、地価は小幅ながら下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏だが区画のやや雑然とした成熟した住宅地域であり、当面現状の住環境を維持するものと予測する。本庄駅北口側の住宅地は需給ともに旺盛ではなく、地価は小幅ながら下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の一般住宅を目的とする取引が中心であり、類似地域において規範性のある取引事例が収集し得た。また、共同住宅等の収益物件も散見されるものの、本庄駅から徒歩圏に位置する中小規模の戸建住宅が中心の成熟した住宅地域であることから、収益性より居住の快適性を重視する地域である。従って、住宅地としての市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧児玉地区は鉄道利便性が劣り、潜在的需要も少なく、地価は弱含んでいるが、当該地域は旧児玉地区内にあっては、上位の住宅地である。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はないため当分の間は、現状程度の利用を維持するものと予測する。地価は弱含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

 建築費高騰のため、投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。しかしながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内の宅地の取引市場を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い説得力のある価格と判断する。よって、前年公示価格からの連続性、単価と総額との関連にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い住宅地域で交通接近条件に優れるものの、街路条件がやや劣り、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする熟成度の高い市街地周辺の住宅地域であり、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価水準については当面は下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の用途地域内にある小規模画地で、市場性のある共同住宅等の想定が困難であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は、市内の類似地域に存する事例を収集し、分析検討のうえ規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格であり説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い住宅地域で交通接近条件に優れるものの、街路条件がやや劣り、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、殆どが自用の住宅であり、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

神保原駅勢圏商業地域である。幹線道路や郊外部の大型店へ顧客の流出が続いており、需要は弱含みである。目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの大型店への顧客の流出に歯止めがかからず、近年は衰退傾向で推移している。今後も商業地域としては衰退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は神保原駅周辺商業地域の外縁部に位置し、商業地域であるが商圏は非常に狭く、繁華性も低いことから地価に見合った賃料を徴収することが困難な状況にあり、収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。一方、比準価格は商業地の市場の実態を反映した実証性の高い価格が求められており相対的な信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年公示価格及び類似標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

神保原駅徒歩圏内の住宅地域である。小規模開発による戸建住宅が増えつつあるが、目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅からは徒歩圏内にあるものの、やや街路の配置が劣る住宅地域である。小規模開発により戸建住宅が増えつつあり、今後も徐々に住宅地域としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は神保原駅南東方の徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心とした利便性の良好な住宅地域である。建築費の高騰による収益性の低下のため収益価格の試算は断念せざるを得なかった。畑等も見られるが2階建程度の戸建住宅用地として利用する自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。よって、前年公示価格及び類似標準地との均衡も考慮した結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に大型商業施設があり、利便性が高まっている。少子高齢化等の下落要因もあるが、周辺地区の土地需要は安定している。

地域要因の将来予測

本庄市行政区域に近接する住宅地域であり、一般住宅地として熟成して行くものと予測する。大規模商業施設にも近く、周辺地区では盛んに住宅開発が行われており、土地需要は安定している。

価格決定の理由

建築費高騰のため、投資採算性の観点から、収益還元法は適用していない。しかしながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例から試算した比準価格は、同一需給圏内の宅地の取引市場を適正に反映しており、実証的で信頼性の高い説得力のある価格と判断する。よって、代表標準地との検討及び前年公示価格からの連続性、単価と総額との関連にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。