埼玉県児玉郡上里町大字神保原町字窪原５４４番６外(児玉駅・丹荘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
34,600円
2017年01月01日に行った埼玉県児玉郡上里町大字神保原町字窪原５４４番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県児玉郡上里町大字神保原町字窪原５４４番６外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 34,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 神保原、420m |
| 地積 | 89㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、B(ブロック造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、一般住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙井厚氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙井厚 |
|---|---|
| 価格 | 34,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 神保原駅勢圏商業地域である。幹線道路や郊外部の大型店へ顧客の流出が続いており、需要は弱含みである。目立った地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いの大型店への顧客の流出に歯止めがかからず、近年は衰退傾向で推移している。今後も商業地域としては衰退傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線神保原駅及び本庄駅勢圏の小売店舗等を中心とする商業地域。中心となる需要者は上里町及び隣接市町の法人、個人事業者等である。近年、集客等でメリットの大きい郊外の大規模路線商業施設へ出店する傾向が強く、旧来の駅周辺商業地は衰退傾向にあり、駅周辺商業地に対する需要は弱含みとなっている。取引自体が極端に少ないため中心となる価格帯は不明であるが、背後の住宅地と概ね同程度と認められる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかながらも回復基調にあるが、人口が微減傾向にあることに加え、郊外の大型店への顧客流出が続いている。 |
山田寛之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山田寛之 |
|---|---|
| 価格 | 34,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの幹線沿いの商店街であるが、郊外への大型商業施設の進出により競争力が低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外型大型店舗の出店により、当地域の集客力が減退し、衰微傾向が続くものと予測する。地価は小幅な下落傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR高崎線沿線の神保原駅及び本庄駅の各駅勢圏に存する商業地であるが、繁華性が乏しく周辺の住宅地と密接な代替関係にある。需要者の中心は従来から同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者である。近年郊外の幹線道路沿いが発展する一方、旧来の商業地は衰退傾向にある。地価下落が進行したことから背後の住宅地との格差が縮小し、今後も下落傾向が続くと予測する。需要の中心となる価格帯は明確ではないが、住宅地に準ずると思料する。 |
| 一般的要因 | 大規模店の郊外進出により、旧市街地の商業地は空洞化が目立っており、商店街としての機能が失われつつある。地価は下落傾向で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度193109 北緯 139度135577 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
児玉駅(地価相場 30,700円/㎡)丹荘駅(地価相場 31,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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