地域要因

大字箱根ケ崎地区の人口は減少傾向であるが、主だった地域要因の変動はない。地価は概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にアパートや多少の空地も見られる住宅地域であり、将来的にも現状を維持しつつ推移していく地域であると予測する。地価は、横ばいから弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を重視し、広域的な価格バランスや地価変動を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総額を抑えた建売住宅の供給が比較的多い。これは、郊外地域内が主で、駅に近い既存住宅地での供給は少ない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、土地利用については、当面はほぼ現状で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

 比準価格は、市場性を直接反映し、実証的性格を有する。当評価では、対象標準地が存する箱根ヶ崎地区内のものを含む取引事例が得られ、採用事例の規範性についての吟味も各事例の特徴に応じて十分行われたと認められ、実証性は比較的高い。収益価格は、対象地域に於いては、貸家の需要がかなり少ないこと等を勘案すると適用の適切性を欠くと認めたので求めなかった。これらを踏まえ、代表標準地価格の変動率等にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域密着の近隣商業地域で、特段の地域要因に変動はなく、一般的要因下にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく，当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は背後地域の居住者を主に顧客対象とする近隣商業地域で、賃貸物件も見られるが、土地に対する投資採算性は低く、自用目的の取引によって価格が形成される傾向が強い。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、加えて、最近の不動産市場は景気・消費の回復傾向から底堅い動きにあることをことを斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前広場に面するが商業施設の集積度は高くない。地価に影響を及ぼす要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件として賃貸ビル、賃貸マンション等の売買は見られず、取引の中心は自用を目的としたものである。駅前商業地域ではあるが、住宅地としての需要が強いことから、試算価格のうち比準価格が相対的に説得力に富んでいる。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、今後の市場動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内に存する旧来からの住宅地域であり、地域要因の大きな変動はなく、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

地域の特性に影響を与える要因は見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場において取引された事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。収益価格については、賃貸需要に乏しく、収益性に基づいた価格形成がなされる傾向は低いこと等から求めなかった。比準価格は市場の需給動向及び居住の快適性や利便性を志向する市場参加者の行動原理を反映し説得力を有するものと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

瑞穂町は都内では郊外に位置しており、それほど需要が芳しいとは言えないが、一応都内ということもあり、取引される価格は底堅い。

地域要因の将来予測

区画整理された低層住宅地域としてこれまで特に地域要因の変動は認められなかった地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法にて採用した事例は類似性の高い地域内のものであり、開差が生じた部分もあるが、説得力に応じて実勢を反映したものを採用している。なお、収益還元法は適用するのが不適当であり採用していない。そのため、信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、変動率にも留意することにより鑑定評価額を上記の通り決定した。