地域要因

JR山梨市駅徒歩圏内で、周辺には農地等の空閑地も介在する住宅地域であるが、実需の減退から開発気運は低調に推移している。

地域要因の将来予測

山梨市中心部に存する既成の一般住宅地域である。特に目立った変動はなく、当面は現状維持するものと予測される。実需の低迷から、地価の下落基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。アパート等の収益物件も散見されるが、空閑地の有効利用は進まず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は低位に試算された。一方、土地取引は、自己居住目的が中心となっており、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地からの検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

集客力に乏しい駅前商業地域である。郊外の大型店へ顧客が流出傾向にあり商況は冴えず衰退化傾向で地価水準は下落基調にある。

地域要因の将来予測

山梨市駅に近い既存の商業地域である。郊外の大型店舗へ顧客は流出しており商況は冴えない。特に目立った変動はなく当面は現状維持するものと予測される。商況の低迷から地価の下落基調は当面続くものと予測する。

価格決定の理由

商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、空室も目立つ。供給過剰で投下資本に見合う賃料が得られないのが実情であることから、収益価格は低位に試算された。各手法の適用にあたり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的信頼性は同程度である。以上より、現実の需給関係を反映し信頼性も高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係を考慮し、更に周辺標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道のバイパスである西関東道路の影響で、商況は低迷しており、実需は弱く、地価水準は下落基調にある。

地域要因の将来予測

国道沿いの商業地域である。特に目立った変動はなく当面は現状維持するものと予測される。商況は依然として低迷しており、地価は下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、空き店舗・事業所も目立つ。供給過剰で投下資本に見合う賃料が得られないのが実情であることから、収益価格は低位に試算された。各手法の適用にあたり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的信頼性は同程度である。以上より、現実の需給関係を反映し信頼性も高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額との関係を考慮し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山梨市内では比較的利便性に恵まれた住宅地域であるが、実需の減退から地価水準は、依然として下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。周辺にアパート等の賃貸物件は散見されるが、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は低位に試算された。一方、土地取引は、自己居住目的が中心となっており、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部から離れ、利便性にやや劣る住宅地域である。周辺には農地等の空閑地も目立つが、実需の減退から開発気運は低調に推移している。

地域要因の将来予測

周辺には農地等の空閑地も介在する住宅地域である。特に目立った変動はなく、当面は現状維持するものと予測される。実需の低迷から、地価の下落基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。アパート等の収益物件も散見されるが、対象不動産の画地規模により収益価格の試算は断念した。一方、土地取引は、自己居住目的が中心となっており、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地からの検討も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の農家住宅や一般住宅を中心とする農家住宅地域で、転入者も少なく地元に地縁、血縁関係を有する者に需要は限定され、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

笛吹市北部を代表する旧来からの農家住宅が多い住宅地域である。近隣地域は、賃貸物件への需要も乏しく、賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算できなかった。実際の市場で成立した類似性の高い取引事例を基礎とする比準価格は信頼性も高く説得力を有する。以上から、信頼性の高い比準価格を採用し、周辺標準地との均衡にも留意の上、前年の地価公示価格からの推移並びに今後の需給動向等も検討に加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道沿いに位置する在来の商業地域であり、特に目立った新規出店等も見受けられず、引き合いは低調であり、地価水準は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商況の冴えない商業地域で、土地価格に見合う収益は見込めない状況であり、収益価格は低位に試算された。又、テナント向け賃貸物件の実需は全般的に弱く、収益資料の収集にも限界があり、収益価格の相対的な規範性は劣る。以上より、本件では市場の実態を反映し信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更には昨今の不動産市場の動向等を考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

石和温泉街に近い既成の住宅地域である。小学校等からやや離れていることから人気はいまひとつで需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

笛吹市北部を代表する別荘等も散見される既成の住宅地域である。アパート等の収益物件も存するが二階建て程度の低層利用が中心で、収益性を発揮し得ず、収益価格は比準価格より低位に試算され説得力に乏しい。比準価格は、現実の不動産市場の需給動向を反映し類似性のある住宅地の取引事例を基礎としており信頼性が高い。以上から、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅も見られる地域で、また需要者の選別がより広域的で、近隣地域は選別外となっていることから、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一宮北小学校まで比較的近いが、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が形成されていないので、収益価格は試算しなかった。地価水準は代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

小中学校に比較的近いが、農家住宅も見られる地域で、また需要者の選別がより広域的で、選別外となっていることから、地価は依然弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一宮西小学校及び一宮中学校に比較的近いが、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が形成されていないので、収益価格は試算しなかった。地価水準は代替・競争関係にある自己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。