山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１(山梨市駅・東山梨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,400円

2017年01月01日に行った山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,400円/㎡としました。

山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県山梨市上神内川字幸ノ神８５２番１
住居表示 
価格34,400円/㎡
交通施設、距離山梨市、570m
地積374㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小野淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士小野淳一
価格34,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR山梨市駅徒歩圏内で、周辺には農地等の空閑地も介在する住宅地域であるが、実需の減退から開発気運は低調に推移している。
地域要因の将来予測山梨市中心部に存する既成の一般住宅地域である。特に目立った変動はなく、当面は現状維持するものと予測される。実需の低迷から、地価の下落基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、山梨市中心部を中心に山梨市全域に及ぶ圏域にある住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者層が中心で、圏外からの転入者は少ない。JR山梨市駅徒歩圏内であるため住環境は概ね良好で、周辺には農地等の空閑地も介在しているが、少子高齢化による実需の減退から開発気運は低調に推移している。尚、中心となる価格帯は、土地のみで1，500万円前後、新築戸建物件で3，500万円程度までである。
一般的要因第一次産業を主要産業とする山梨市においては、人口減少及び高齢化が進展しており、宅地に対する実需は減退傾向にある。

大澤昇氏による調査レポート

不動産鑑定士大澤昇
価格34,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性にやや劣る既存の住宅地域である。格別の変動要因はなく、地価の弱含みは依然として続いている。
地域要因の将来予測既成の一般住宅地域であるが、特に目立った変動要因はなく、当面は現状維持するものと予測される。実需の低迷から地価の下落基調は当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、山梨市及び隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は、周辺エリア内に勤務先を有する一次取得者層である。在来の住宅地域であり、周辺地域にて目立った開発は見受けられない。市街地への接近性は比較的良いが、起伏のある跨線橋が介在しており利便性にやや劣る。割高感から需給関係は低迷している。需要の中心となる価格帯は土地は350㎡程度で1，200万円前後、土地建物総額で2，800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因山梨市においては、過去一年間で人口が減少、高齢化率は上昇し県平均を上回っている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6856694
北緯 138度6841643

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山梨市駅(地価相場 34,250円/㎡)東山梨駅(地価相場 36,400円/㎡)春日居町駅(地価相場 36,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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