山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外(山梨市駅・東山梨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,600円

2017年01月01日に行った山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,600円/㎡としました。

山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県山梨市上神内川字一丁田１２２４番７外
住居表示 
価格61,600円/㎡
交通施設、距離山梨市、230m
地積358㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西15.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大澤昇氏による調査レポート

不動産鑑定士大澤昇
価格61,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集客力に乏しい駅前商業地域である。郊外の大型店へ顧客が流出傾向にあり商況は冴えず衰退化傾向で地価水準は下落基調にある。
地域要因の将来予測山梨市駅に近い既存の商業地域である。郊外の大型店舗へ顧客は流出しており商況は冴えない。特に目立った変動はなく当面は現状維持するものと予測される。商況の低迷から地価の下落基調は当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山梨市を中心とした峡東地域及びその周辺商業地域である。需要者の中心は地縁性をもつ個人事業者及び中小規模の事業法人である。山梨市駅との接近性に優り希少性が認められるが、集客力のある店舗は少なく郊外の大型店への顧客の流出等により商況は冴えず地価は下落傾向で推移している。取引物件の規模等の個別的要因は多種多様で需要者の投資規模により取引価格が左右される為、需要の中心となる価格帯は見出だせない状況である。
一般的要因山梨市においては、過去一年間で人口が減少、高齢化率は上昇し県平均を上回っている。

小野淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士小野淳一
価格61,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地域であるが、特に核店舗も無く顧客は流出傾向にある。このため、商況は低迷しており、地価水準は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測山梨市駅に近い既存の商業地域である。郊外の大型店舗へ顧客は流出しており商況は冴えない。特に目立った変動はなく当面は現状維持するものと予測される。商況の低迷から地価の下落基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、山梨市内を中心に峡東地域全域の幹線道路沿いにある商業地域又は商住混在地域である。需要者は県内の個人事業者又は中小企業が中心で、一部に県外資本も見受けられる。駅前商業地であるが、特に核店舗も無く、顧客は流出傾向にあるため、競合類似地域との競争力は低下しつつある。取引価格は、画地規模等の個別的要因により大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。
一般的要因広域的な集客力のある商業施設が存在しないため、隣接市への顧客の流出に歯止めがかからず、山梨市内商業地の商況は全般的に低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6856694
北緯 138度6841643

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山梨市駅(地価相場 34,250円/㎡)東山梨駅(地価相場 36,400円/㎡)春日居町駅(地価相場 36,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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