地域要因

商業施設の集積度が高まり、同一需給圏における競争力は向上している。

地域要因の将来予測

郊外型店舗が集積する路線商業地で、背後では宅地開発が進み住宅地の分譲が進んでいる。景気の回復と背後地の住宅地の増加に伴い、地価は上昇するものと予測する。

価格決定の理由

自用物件が殆どで商業用途の賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算しなかった。同一需給圏内の商業地の取引自体が少ないものの、競合性や代替性に着目し要因比較の可能な取引事例を広域的に収集し、取引事例比較法を適用して比準価格を求めた。市場の需給動向を適正に反映していると判断する。地域的類似性のある公示地が存しないため、他の標準地からの規準はできなかったが、市場動向を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住宅団地であり、既に建物が建ち並び熟成度は高く、特段の変化は見られない。他の住宅団地等とも競合し、需要が分散している。

地域要因の将来予測

郊外の住宅団地であるが、地域に影響を及ぼす特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持して推移すると予測する。被災者の移転需要は落ちつきを見せ始めているが、地価は暫くは上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の住宅団地内に位置し、賃貸市場は未成熟で適切な賃料水準の把握ができないため、収益価格は試算しない。一方で、比準価格は代替競争関係にある類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ていると判断した。

地域要因

渋川地区の中心集落で農家集落としては生活の利便性がある一方で宅地需要は少ない。

地域要因の将来予測

渋川地区の中心集落であり、宅地化要因に乏しく土地利用の進展は緩やかなものと予測する。地域要因は現状を維持し、地価は横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅地域のため賃貸需要が未成熟であり賃貸事例が得られなかったので、収益価格は試算しなかった。同一需給圏内では取引が少ないが、代替競争関係の認められる取引事例が得られたので、農家住宅地の市場価値に立脚した比準価格を採用し、市場参加者の属性や地域要因の将来予測ならびに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの既成商業地域であるが、周辺に核となる商業施設が乏しく、空店舗が目立つなど繁華性は低下している。近年は住宅への転用も見られる。

地域要因の将来予測

中心商業地域の東方に位置する既成商業地域であるが、新規大型店等に顧客を奪われ収益の低下が著しく、やや衰退傾向にある。地価はここ数年、緩やかな下落傾向で推移しているが、長期的な動向は不透明である。

価格決定の理由

市内商業地の取引は少なく採用した事例も広域に渡るが、現実の需給動向を反映しており、比準価格の信頼性は高い。一方で、復興需要等に伴う建物建築費上昇により、事業収支の観点から投資額に見合った商業用建物の想定が困難なため、収益価格は試算しない。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、周辺市町村の既成商業地域の市場動向等も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内住宅地の市場が回復傾向にある中、2極化も進行しており、傾斜地で地勢の劣る本地域の競争力は低下している。周辺で直近の土地取引は少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、周辺にはアパートも見られるが、復興需要等に伴う建物建築費上昇により、投資額に見合った賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は試算しない。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引事例に基づく比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とも概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

駅に近い旧来からの商店街であるが、周辺に核となる商業施設が乏しく、商業繁華性は低下している。

地域要因の将来予測

旧来からの県道沿いの既成商業地域であるが、郊外型大型店舗等に顧客を奪われ空店舗も散見され、商況は依然低迷している。地価はここ数年、緩やかな下落傾向で推移しているが、長期的な動向は不透明である。

価格決定の理由

市内商業地の取引は少ないが、比準価格は同一県道沿いの事例を中心に試算したもので、現実の需給動向を反映しており、説得力は高い。一方で標準地は間口に対して奥行の長い画地で、レイアウト面や復興需要等に伴う建物建築費上昇により、事業収支の観点から投資額に見合った商業用建物の想定が困難なため、収益価格は試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。