福島県二本松市亀谷２丁目２３０番(二本松駅・安達駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,400円
2017年01月01日に行った福島県二本松市亀谷２丁目２３０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福島県二本松市亀谷２丁目２３０番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 38,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 二本松、900m |
| 地積 | 228㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北10.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
舩山克彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 舩山克彦 |
|---|---|
| 価格 | 38,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模がやや小さく、駐車場スペース等を考慮すると、商業用地としての汎用性にやや欠けるため、競争力が減退している。 |
| 地域要因 | 旧来からの既成商業地域であるが、周辺に核となる商業施設が乏しく、空店舗が目立つなど繁華性は低下している。近年は住宅への転用も見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心商業地域の東方に位置する既成商業地域であるが、新規大型店等に顧客を奪われ収益の低下が著しく、やや衰退傾向にある。地価はここ数年、緩やかな下落傾向で推移しているが、長期的な動向は不透明である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は二本松市及び隣接市町村の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は個人事業者及び法人が主である。店舗経営者の高齢化、経営不振等から空店舗・閉鎖店舗が見られ、また安達地区や若宮地区等の大型商業施設への顧客流出の影響を受け、土地需要は依然低調である。市内では既成商業地の取引は少なく、取引価格・規模も区々で、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 県内景気は公共・住宅投資が高水準で、個人消費も持ち直しつつあり、緩やかな回復基調。当市の人口は減少傾向、高齢化率も県平均を上回る。 |
佐藤忠信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤忠信 |
|---|---|
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地条件は標準的だが駐車スペース確保の観点から市場競争力は劣る。個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はなく、繁華性の低い状況が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模小売店舗、併用住宅が主体の繁華性の低い商業地域である。安達地区等の大規模店への顧客流出により衰退気味に推移しており土地需要は低迷している。地価は、弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、二本松市及び本宮市内の商業地域。需要者の中心は地元の店舗経営者及び地縁性を有する法人である。中心商業地の東寄りに位置する既成商業地で経営者の高齢化や後継者不足等の構造的要因を背景に衰退化が進行。油井地区や若宮地区等の郊外路線商業地への顧客流出が常態化している。住宅用地への転用目的の取引も少なく需要は依然として低調である。中心となる価格帯は、取引件数が少なく物件毎に個別性が強いため見出し難い状況にある。 |
| 一般的要因 | 当市は人口減少率・高齢化率ともに高い割合で推移している。個人消費は緩やかな回復基調ながら、商業地域の二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度5919742 北緯 140度4433195 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
二本松駅(地価相場 38,850円/㎡)安達駅(地価相場 33,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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