地域要因

駅北口の駅前商店街では集客力のある店舗が少ないことから繁華性は低く、依然として業務需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内での賃貸市場において空室状況等を考慮した結果借り手優位の賃料相場が形成され、それに伴って収益価格が低位に求められた。比準価格は取手市内の商業地・混在地に係る規範性の高い事例により試算したもので信頼性は高い。主たる需要者の属性等を勘案した結果、投資採算性よりも取引相場に基づく価値判断が支配的であることに鑑み、本件では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

藤代駅から徒歩圏内かつ区画整然とした既成住宅地域として熟成しており、地価は徐々に下げ止まっている。

地域要因の将来予測

良好な住環境が維持された低層住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。尚、当該地域は藤代駅至近に位置することから地価は安定的に推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い標準住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準は、形成されておらず、土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められない。よって、市場性を反映する比準価格で価格形成がなされていると判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格の勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域の新規土地分譲に押され、土地需要は停滞気味である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅のほか、アパートも見られる駅に近い住宅地域である。ただし周辺賃料水準が低位なため、収益価格は低く試算された。また比準価格の試算ではJR藤代駅周辺及び取手市内から信頼性のある事例を多数採用できた。よって比準価格を重視して収益価格は参考にとどめ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤代駅圏内の取引は駅南の土地区画整理地等が中心となっており既成住宅地域の相対的競争力は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性が相対的に良好な住宅地域として熟成している。駅南口の新興住宅地との競合関係もあるため当面地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域（藤代駅西方既成住宅地域）は一般住宅を中心に共同住宅も散見されることから収益価格も試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。既存土地所有者が共同住宅を建築する場合が大半で賃貸経営を前提とした土地取得需要は弱く土地取引では収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるのが一般的である。よって、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小貝川近くの低地帯にある既成の住宅地域で人気は高くないが、底値感から、地価水準は落ち着きつつある。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

小貝川近くの低地帯にある既成の住宅地域で人気は高くなく、今後とも地域要因の大きな変動もなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用に際しては、市内において事情補正を要しない事例を多数収集し得た。また、比準値が概ね同一水準にあることから、適切な補修正が施されていると判断できる。一方、小貝川近くの低地帯にある既成の住宅地域で、アパート等も散見されるが、画地規模が小さく、想定される需要者は自己使用目的のエンドユーザーが中心となる。本件においては、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境が良好な住宅地域であるが、やや高齢住宅地域に移行し、新規需要が入り難い傾向が見られ、依然として需給は弱含みである。

地域要因の将来予測

閑静な住環境を具有する住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。総じて不動産需要は取手駅周辺の住宅地域に流れる傾向が高く、当面、近隣地価は弱含みの推移と予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内で発生した類似性の高い取引事例から試算されており、市場性を十分に反映した価格が試算されたと思料される。また、近隣及び周辺にはアパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも十分留意して、本件鑑定評価額を上記とおり決定した。