地域要因

集客性のある総合病院の移転等の影響は大きく、店舗数は減少しており、下落が続いている。

地域要因の将来予測

再開発事業の一定の効果はあるものの、大型スーパーや病院の移転後は常時集客性のある施設も少なく衰退感は著しい。郊外大型店の充実で顧客は流出し、事業地需要も少ないことから、下落傾向は続くと予測する。

価格決定の理由

既成商業地域の貸店舗や貸事務所の空室が多く、賃貸事例の収集や賃料の適正な把握は困難な状況にある。一方、比準価格においては少ないながらも駅周辺の事例が得られ、衰退傾向にある既成商業地域においては、実証的であり信頼性にたる価格であると判断される。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市役所本庁に近い立地条件にあるが、周辺に特段の変動要因は見られない。郊外店舗の充実により、駅前商業地とともに衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成の商業地域で自用の店舗事務所が中心である。既存ビルは空室が多く、賃貸事例収集や適正賃料の把握が困難な状況にある。広域的に収集選択された事例をもとに繁華性等を中心に比較検討のうえ試算された比準価格は、収益価格と比較し実証的で市場性をより反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅西側の住宅地は、駅東側の既成住宅地と比べ需要はあるが、当該地域への引き合いはやや弱い。

地域要因の将来予測

既に成熟した住宅地域であり、当分の間は現状維持と予測する。新興住宅地と比べ引き合いは弱いが、周辺の地価動向の影響もあり、今後下落傾向は縮まるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。また、相対的にみても、取引事例は賃貸事例より精度が高い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺で都市計画道路が開通したが、画地規模がやや大きい住宅地は、総額が嵩むため引き合いはやや弱い。

地域要因の将来予測

既に成熟した住宅地域であり、当分の間は現状維持と予測する。新興住宅地と比べ競争力は劣るが、地価水準の低廉化により、今後下落圧力が弱まるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実際の取引市場で売買された事例から試算しており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。また、取引事例は賃貸事例と比べ、量質とも信頼性が高い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

画地規模がやや大きい住宅地は、郊外の小規模分譲地と比べ、競争力は劣るが、以前ほど厳しさはなくなりつつある。

地域要因の将来予測

周辺の利用状況は低層住宅地であり、標準的使用は現状通りと予測する。需要は未だ弱いが、値頃感も出てきたため、今後地価の下落は緩やかになると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は全般的に自己使用目的の取引が主であり、少ない賃貸事例を基に試算された収益価格の精度には限界がある。一方、比準価格は、代替競争関係にある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。また、相対的にみても、取引事例は賃貸事例より精度が高い。よって、本件では、周辺地域との均衡に留意して、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。