地域要因

店舗リノベーション支援事業により、中心部空店舗の減少が見られるも、中心部の商業地需要は未だ低迷。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は画地規模のやや異なる事例をも採用せざるを得なかったが、いずれも中心商業地域に存する事例であり、標準地の市場性が適切に反映されているものと判断する。一方、収益価格は中心商業地域の店舗需要等を踏まえ、最上階を共同住宅とする建物を想定のうえ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、賃貸目的よりも自用目的の取引が多い実情に鑑み比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意し決定した。

地域要因

市立病院や商業施設等利便性優る住宅地域への選好性は強いが、需要価格の低下傾向も窺える。

地域要因の将来予測

市内住宅地の中でも選好性の高いエリアに位置し一定の需要が認められるものの、価格水準高位にあり、また、人口減少に歯止めがかからない状況を勘案し、近隣地域の地価下落が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は画地規模のやや異なる事例をも採用しているが、地域格差のない事例や地域的特性類似の事例から比準しておりその規範性は高いと判断する。収益価格は低層住宅を想定のうえ、標準地の収益性を試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、賃貸目的よりも自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている地域特性等から、実証的、客観的な比準価格を標準に収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は良好であり、近隣の国道沿いにはクリニック等の集積が見られたが、中心部の住宅地域に比し利便性は劣る。

地域要因の将来予測

居住環境は良好であるも商業施設等からはやや距離があり、利便性優る市内中心部における住宅地価格の下落や人口減少等から近隣地域の競争力は低下しており、地価の下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引時点のやや古い事例や事情補正のやや過大な事例をも採用せざるを得なかったが、近隣地域と同じ中島町地区の事例を3事例採用しており、各事例の有する規範性を適切に勘案のうえ比準価格を試算している。一方、近隣地域は自用の戸建住宅を主とする郊外の住宅地域で、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を中心とし代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

格別の特色を持たないが、画地規模が大きいため、需要を抑制する方向に働くと思われる。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変動はなく、今後も暫くは現状のままで推移するものと予測する。土地需要は弱い。

価格決定の理由

新十津川町東部地区周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、町内全域においても民間のアパート等の収益物件は殆どなく、取引は戸建住宅所有の自用目的が中心である。また、人口の減少と空き家の増加から新規に土地を取得して賃貸住宅経営をする経済合理性はなく、従って収益価格は試算しない。本件では実際の取引事例が少ないという制約があるが、現実の取引から推定した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

特段の変動状況はないものの、上記一般的要因の影響等から現状維持も困難な状況で、地域商店街は衰退化傾向である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変動はないが、小売店の連たんという路線商業地域は維持しがたく、徐々に店舗は少なくなって行くと予測する。

価格決定の理由

新十津川町の中心商業地域としての地域的特性から収益性も考慮すべきであるが、取引形態は主に自己使用目的が中心であり、また、昨今では賃貸需要の減退から適切な賃料水準の把握も困難な状況で、賃貸市場が形成されておらず収益価格を試算し得なかった。以上の市場特性により、代表標準地からの検討を踏まえつつ、類似商業地域内の取引事例を中心に試算した比準価格は客観的に市場性を反映するものとしてそのまま採用し、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

この数年でコンビニ、飲食店舗の出店が見られた。

地域要因の将来予測

バイパス沿いにおいて郊外型大型店の集積が進んだが、出店も一巡し、人口減少や高齢化等から消費低迷も続いており、小幅ながらも地価下落が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は画地規模の異なる事例、地域格差過大な事例等も採用せざるを得なかったが、路線商業地の市場性が適切に反映されていると判断する。収益価格は地域的特性から郊外型大型店を想定のうえ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、商業地であるため収益価格を重視すべきとも言えるが、賃貸目的より自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている地域的特性から、比準価格を標準に収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意し決定した。

地域要因

町中心域に近いが、役場に近いこと以外、格別の利点はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変動はなく、今後も暫くは現状のままで推移するものと予測する。土地需要は弱い。

価格決定の理由

近隣地域の存する新十津川町北西部周辺は戸建住宅が多い閑静な住宅地域で、当該地域はアパート等の収益物件は殆どなく、取引は戸建住宅所有の自用目的が中心である。また、戸建住宅の賃貸想定についても需要が非常に弱く賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算し得なかった。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえた上で市場性を適切に反映する比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。