静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３(原木駅・韮山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,400円

2017年01月01日に行った静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,400円/㎡としました。

静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県伊豆の国市長岡字宮塚８３８番３
住居表示 
価格76,400円/㎡
交通施設、距離伊豆長岡、2,400m
地積142㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐野雅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐野雅彦
価格76,500円/㎡
個別的要因西側道路であり、些少の利はあるが、ほかの条件はほぼ標準的である。
地域要因長岡地区でも接近条件等がやや劣る地域であるため、伊豆長岡駅周辺に比較して需要がやや劣る。地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測郊外部に位置する既成住宅地域で、住宅地としての優位性に乏しく、当分の間は、現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、伊豆箱根鉄道沿線で、概ね三島駅南域・伊豆の国市及び函南町の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者ないし通勤者が大部分を占め、域外からの需要は少ない。伊豆長岡の中心産業である温泉旅館関連業の不振もあり、個人層の購買力は停滞気味であり、不動産市況も弱含みである。需要の中心は、土地で900∼1500万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合、2400∼3000万円程度の総額となる。
一般的要因観光産業等の地盤沈下が継続しており、業績回復の速度は遅く従業員数も減少。私鉄による利便性は認められるほか、人口減少率は相対的に少ない。

竹石敦氏による調査レポート

不動産鑑定士竹石敦
価格76,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因若干の建て替えが見られるが、地域の熟成度に大きな変化は見られない。郊外にあって人気はやや劣り、地価はやや弱含み。
地域要因の将来予測駐車場や農地等の低利用地も見られるが、当面は現在の地域の状況が継続するものと予測する。旅館の廃業も見られるなど、地域経済は低迷しており、需要の高まりは期待できない。
市場の特性伊豆の国市を中心に、一部、函南町、沼津市等の周辺市町も含む住宅地域を同一需給圏と判定した。主な需要者は市内在住の一次取得者であり、沼津、三島方面への通勤者の需要が目立っている。長岡地区の温泉施設跡地に16区画の分譲地が供給されたが、需給関係に大きな影響はない。取引の中心は、土地のみでは45坪前後で1，500万円前後であり、総額2，000万円強の建売住宅も増加している。
一般的要因市内の人口は減少傾向にあるが、土地取引件数、新設住宅着工戸数に特筆すべき変化はない。三島、沼津のベッドタウン需要が相変わらず見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0669815
北緯 138度9564301

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

原木駅(地価相場 86,500円/㎡)韮山駅(地価相場 80,700円/㎡)伊豆仁田駅(地価相場 85,750円/㎡)伊豆長岡駅(地価相場 89,300円/㎡)大場駅(地価相場 94,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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