静岡県伊豆の国市韮山多田字上町７０５番１(原木駅・韮山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,400円

2017年01月01日に行った静岡県伊豆の国市韮山多田字上町７０５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,400円/㎡としました。

静岡県伊豆の国市韮山多田字上町７０５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県伊豆の国市韮山多田字上町７０５番１
住居表示 
価格49,400円/㎡
交通施設、距離原木、1,800m
地積285㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士田中弘樹
価格49,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因伊豆の国市郊外の住宅地であり、特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測伊豆の国市東部郊外の山裾に近接した一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね伊豆箱根鉄道線沿線の伊豆市、伊豆の国市等の住宅地域。需要者の中心は伊豆の国市内の居住者である。最寄駅から遠い山裾に近い住宅地域で利便性が劣ること等から需要は弱いが、価格水準が低いこともあって地価はやや弱含み程度とみられる。取引の中心は土地700万円∼1300万円程度、新築戸建で2200万円∼2800万円程度となっている。
一般的要因伊豆の国市の地域経済は低迷が続くが沼津市等への通勤者のベットタウン需要は比較的堅調で、不動産の需要は横ばいからやや弱含み程度で推移。

細川豊昭氏による調査レポート

不動産鑑定士細川豊昭
価格49,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に多くの農地が見られる市街化調整区域内の集落的な住宅地域であり、駅との接近性にやや劣ることから、需要が弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の熟成度の劣る農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は認められず当面は現状のままであり、地縁的選好性が働き需要が弱く地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は伊豆の国市を中心に、伊豆箱根鉄道沿線の隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者及び通勤者である。周辺に農地等が多く残る市街化調整区域内の住宅地域であり、元来宅地供給は少ないが、郊外部に位置することから需要が弱く市場は弱含んでいる。中心となる価格帯は、土地が200∼300㎡程度で800∼1，500万円前後、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円前後である。
一般的要因観光業の回復傾向は力強さに欠けるが、人口減少は緩やかであり、伊豆箱根鉄道沿線の交通利便性に優れた地域の宅地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0669815
北緯 138度9564301

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

原木駅(地価相場 86,500円/㎡)韮山駅(地価相場 80,700円/㎡)伊豆仁田駅(地価相場 85,750円/㎡)伊豆長岡駅(地価相場 89,300円/㎡)大場駅(地価相場 94,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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