静岡県伊豆の国市四日町字大巻８２８番１０外(韮山駅・原木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,000円

2017年01月01日に行った静岡県伊豆の国市四日町字大巻８２８番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,000円/㎡としました。

静岡県伊豆の国市四日町字大巻８２８番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県伊豆の国市四日町字大巻８２８番１０外
住居表示 
価格85,000円/㎡
交通施設、距離韮山、600m
地積205㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐野雅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐野雅彦
価格85,000円/㎡
個別的要因南側道路であり、日照は優れ、相対的な競争優位性は有している。
地域要因街路条件等の要因に大きな変動はないが、鉄道駅に近く、利便性の良い当該地域の需要は比較的底堅い。
地域要因の将来予測既存住宅地域であり、格別の変動要因がみられないので、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、伊豆箱根鉄道沿線で、概ね三島駅南域・函南町及び伊豆の国市の住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者ないし通勤者が大部分を占め、域外からの需要は少ない。伊豆箱根鉄道を介した交通の利便は良好であり、韮山支所周辺の商業地域にも近く、伊豆縦貫道の三島・函南間の開通もあり、根強い需要がある。需要の中心は、土地で1500∼2200万円程度、新規の土地上に戸建住宅を新築する場合、3000∼3500万円程度の総額となる。
一般的要因観光産業等の地盤沈下が継続しており、業績回復の速度は遅く従業員数も減少。私鉄による利便性は認められるほか、人口減少率は相対的に少ない。

興津康博氏による調査レポート

不動産鑑定士興津康博
価格84,800円/㎡
個別的要因個別的要因の格別な変動は見られない。
地域要因韮山駅に比較的近く、国道や県道、店舗等を周辺に配し、利便性に優れることから一定の実需が認められ、地価は弱含み乃至は横這いに推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅を主としてアパートも見られる韮山駅に比較的近い利便性に優位性が認められる既成住宅地域で、格別な地域の変動要因は見られないことから当面は現状にて推移してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、伊豆の国市を中心に沼津市、函南町等の隣接する市町の利便性良好な住宅地域一円。需要者の属性は、当圏域に居住する30∼40代の1次取得者が中心である。同一需給圏内では、農地の宅地転用や小規模分譲地は沼津市等の都市部と比べると格段に少ないが、建売住宅、中古戸建住宅等の供給は一部に見られる。需要の中心価格帯は、180㎡前後の土地で1300万円∼1900万円、新築戸建住宅で2800万円∼3400万円程度である。
一般的要因雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、人口減少の構造的問題や消費税増税再延期によるもたつき等を背景に、不動産市況の回復は力強くはない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度05668259999999
北緯 138度9507277

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

韮山駅(地価相場 80,700円/㎡)原木駅(地価相場 86,500円/㎡)伊豆長岡駅(地価相場 89,300円/㎡)伊豆仁田駅(地価相場 85,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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