福岡県福岡市早良区東入部２丁目１７５４番(野芥駅・梅林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,900円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市早良区東入部２丁目１７５４番(福岡県福岡市早良区東入部２−２２−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,900円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区東入部２丁目１７５４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区東入部２丁目１７５４番
住居表示東入部２−２２−１４
価格41,900円/㎡
交通施設、距離野芥、3,000m
地積715㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西3.5m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村世明氏による調査レポート

不動産鑑定士中村世明
価格41,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因早良区南部の郊外の住宅地域で、需要は弱含みとなっている。特別用途地区（戸建住環境形成地区）の指定がある。
地域要因の将来予測旧来からの農家住宅を中心に一般住宅等が混在する地域であり、戸建住宅地としての需要も弱いため、今後もこのような利用状況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね早良区・西区等の福岡市南西部に位置する、郊外の住宅地域の範囲。需要者の中心は、地縁性を有する給与所得者や農業従事者等のエンドユーザーである。最寄駅に遠く交通利便性に欠け、また山麓に近接する地勢が多いため、戸建開発素地としてみても需要は弱含みで、地価水準も下落基調にある。市場で需要の中心となる価格帯は、規模によって異なり見い出せない状況にある。
一般的要因当区の人口・世帯数は増加傾向で推移しており、経済政策を背景に、居住環境や生活利便性の良好な住宅地の地価は堅調に推移している。

上田英史氏による調査レポート

不動産鑑定士上田英史
価格41,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はないが、特別用途地区（戸建住環境形成地区）の指定があり、価格水準は十分に低下し、地価の下落は緩和傾向にある。
地域要因の将来予測今後当分の間、用途的には一般住宅や農家住宅の混在地域として現状を維持すると考えられる。当地域の戸建住宅は需要総額の上限水準が概ね限定されており、地価水準は緩やかな下方調整局面が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は早良区南部の住宅地域である。主な需要者は、自己利用目的のために住宅を取得するエンドユーザーである。同区内でも交通利便性が劣る地域であるため、需要の中心も地縁的選好性を有する取得者に限定される。近年では価格水準は下げ止まりの傾向を見せている。市場の中心価格帯は、農地もみられる地域であるため、宅地規模が様々で一概にいえない状況である。
一般的要因景気回復及び良好な資金調達環境を背景に、当区郊外の住宅市況は引き続き緩やかな回復傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度52308
北緯 130度3377942

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市早良区大字野芥字クエゾノ２０１番５福岡県福岡市早良区大字田字辻ノ花２４８番６福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番福岡県福岡市早良区重留１丁目１２７０番１３福岡県福岡市早良区大字東入部字飛松３２９番２０福岡県福岡市早良区大字西入部字森１２６番１福岡県福岡市早良区野芥７丁目４４９番１６福岡県福岡市早良区田村５丁目１２番２福岡県福岡市早良区大字東入部字中通１２４１番１福岡県福岡市早良区百道浜４丁目９０２番１２８福岡県福岡市早良区田村３丁目８８７番５外

参考：近隣駅の地価相場

野芥駅(地価相場 108,000円/㎡)梅林駅(地価相場 106,000円/㎡)賀茂駅(地価相場 106,000円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)福大前駅(地価相場 94,100円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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