福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番(野芥駅・梅林駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
375,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番(福岡県福岡市早良区西新５−９−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を375,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番 |
| 住居表示 | 西新５−９−２１ |
| 価格 | 375,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西新、450m |
| 地積 | 185㎡ |
| 形状 | (1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗兼共同住宅、小規模店舗が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
重松正信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 重松正信 |
|---|---|
| 価格 | 370,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 小規模画地中心の既存商店街。地区中心の大型核店舗は閉鎖したものの、影響の程度は薄い。投資目的の用地需要が中心で、地価は強含み傾向。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、早良区及び隣接区を中心とする福岡市内の商業地域。西新駅と藤崎駅のほぼ中間に位置する幹線道路背後の既存商店街で、需要者は自用の店舗建設を目的とする商業事業者、貸ビル建設目的の不動産事業者や個人投資家が中心である。小規模画地が多く総額の手頃感から需要者層は広く、共同住宅等の建設を含む投資目的の需要に牽引されて地価は強含みで推移。画地規模に応じて用途や需要水準にばらつきが認められ、中心相場は把握し難い。 |
| 一般的要因 | 当区の地下鉄空港線沿線の商業地は、分譲マンション用地、投資目的の需要は逼迫しているものの、商業事業者の実需の回復傾向は明確ではない。 |
大塚弘孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大塚弘孝 |
|---|---|
| 価格 | 380,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成の商店街であるが、利便性に恵まれており、規模によってはマンション用地としての需要も見込まれることから、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は低層店舗、中高層店舗住宅地等が混在する商業地域である。規模によってはマンション用地としての需要があり、徐々に高層化が進むことが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、早良区、中央区、城南区および西区の普通商業地域が圏域である。需要者としては同一需給圏内外からのデベロッパー及び法人事業者が中心である。地下鉄沿線で利便性に恵まれた地域であり、規模によってはマンション用地としての需要も考えられる。画地規模や取引不動産の形態が様々で、一定の中心価格帯は形成されていない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気の回復が見込まれ、人口も増加傾向にあり、都心部及び利便性に恵まれた地域の住宅地を中心に地価は上昇傾向を示している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5181776 北緯 130度3357167 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市早良区大字東入部字三郎丸１７５４番福岡県福岡市西区別府３丁目３３１番ほか１筆福岡県福岡市西区室見１丁目２５番５福岡県福岡市早良区西新５丁目５５６番福岡県福岡市早良区重留１丁目１２７０番１３福岡県福岡市早良区大字西入部字森１２６番１福岡県福岡市早良区大字東入部字中通１２４１番１福岡県福岡市早良区早良１丁目１２６５番１３福岡県福岡市早良区百道浜４丁目９０２番１２８
参考：近隣駅の地価相場
野芥駅(地価相場 108,000円/㎡)梅林駅(地価相場 106,000円/㎡)賀茂駅(地価相場 106,000円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)福大前駅(地価相場 94,100円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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