滋賀県甲賀市甲南町深川字川原田２８６８番２(甲南駅・寺庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,400円
2017年01月01日に行った滋賀県甲賀市甲南町深川字川原田２８６８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県甲賀市甲南町深川字川原田２８６８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 甲南、900m |
| 地積 | 180㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と農地が混在する区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
桃瀬公成氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桃瀬公成 |
|---|---|
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的で、これについて特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 旧甲南町市街地外延部の区画整理された住宅地域であるが、農地や未利用地の介在が多く、土地利用は停滞し、地価の下落調整が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧甲南町市街地外延部の区画整理が施行された地域であるものの、未だ農地や未利用地が多く介在して土地利用の進捗は遅く、今後も現状維持で推移するものと予測される。よって地価は当面弱含みとみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧甲南町及び周辺市町で旧市街地に近接して所在する造成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有し、地元に勤務する一次取得者が中心とみられる。地域経済を支える大手メーカー等の勤労者向け住宅供給地として熟成していて地価は底値圏に近づき、標準的な価格水準は、新築一戸建で2000万円前後、中古で1000万円前後となっている。その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 |
| 一般的要因 | 山がちな地形と鉄道インフラの弱さが人口や地域経済を停滞させる一方、高速道路網の発達が工場誘致を促す等、市勢や産業構造を規定している。 |
眞下貴之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 眞下貴之 |
|---|---|
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模、形状を有する西向きの一方路画地である。個別的要因に特段の変動はなく、市場競争力の程度も普通であると判断される。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。土地利用があまり進んでおらず土地需要は弱含みの状況にあり、地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理済の住宅地域であるが、周辺には農地や空地が多く残存する。居住環境や土地利用に特段の変化はなく、緩やかに戸建住宅地域として熟成していくものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町に位置する住宅地域の圏域と判断する。需要者は本地域に地縁的選好性を有する甲賀市内の居住者が中心である。区画整理済の住宅地域で街路条件等に優位性が認められるものの、旧水口町中心部と比較した競争力は相対的に劣り、地域の発展要因も特に見られないため土地需要は弱含みの状況が続いている。土地は180㎡で500∼800万円、新築戸建で2，000∼2，500万円程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。甲賀市内の総人口は減少、世帯数は増加傾向。高齢化率は上昇傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度932121 北緯 136度1740116 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
甲南駅(地価相場 28,700円/㎡)寺庄駅(地価相場 19,600円/㎡)貴生川駅(地価相場 64,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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