熊本県熊本市中央区内坪井町４９番１(藤崎宮前駅・黒髪町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区内坪井町４９番１(熊本県熊本市中央区内坪井町８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区内坪井町４９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区内坪井町４９番１
住居表示内坪井町８−３
価格115,000円/㎡
交通施設、距離上熊本、1,600m
地積394㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中西信久氏による調査レポート

不動産鑑定士中西信久
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部に近く、マンションもみられる富裕層が多い既成住宅地域であり、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測市中心部に近接し、画地規模が比較的大きい居住環境の良好な既成住宅地域である。マンション需要も見込める地域であるが、供給が少ない地域であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中央区内坪井・坪井・壺川・京町等の熊本市中心部に近い住宅地域。画地規模がやや大きく総額が嵩むため、需要者は法人・個人事業者及び比較的所得水準の高い個人が中心であるが、県内外のマンション業者等も見られる。市中心部に近接し、生活の利便性に恵まれているため、稀少性があり、売買に際して市場滞留期間は短い。300㎡程度の画地は3500万円程度、新築戸建物件は5000∼5500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因県内景気は熊本地震により一時停滞していたが、復興需要の顕在化により回復に転じており、市中心部に近い住宅地の需要は堅調である。

青木充信氏による調査レポート

不動産鑑定士青木充信
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の属する壺川校区は直近3年間でみると、人口・世帯数ともに増加傾向を示している。近隣地域の震災被害は相対的に軽微。
地域要因の将来予測利便性に優れた住宅地域であり、今後も良好な居住環境を維持するものと予測される。地価は堅調な住宅需要を背景として当面やや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市中央区内を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。市内中心部に近く、各種接近条件が優れた住宅地として定評がある。地域内はやや画地規模が大きく、総額が嵩む点でやや難を有するものの、堅調な住宅需要を背景に、地価は当面やや強含みで推移するものと予測する。土地は300∼400㎡程度で総額3，500万円∼4，500万円前後が需要の中心となる。
一般的要因中央区内は震災後の復興需要の顕在化など、景気回復に向けた動きが広がっており、不動産取引件数も平成28年7∼9月期は概ね例年並みに回復。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8117413
北緯 130度7095743

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)段山町駅(地価相場 77,150円/㎡)打越駅(地価相場 72,300円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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