熊本県熊本市西区出町３番(韓々坂駅・池田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
122,000円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区出町３番(熊本県熊本市西区出町１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市西区出町３番 |
| 住居表示 | 出町１−２ |
| 価格 | 122,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上熊本、800m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、中層マンション等が混在する近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西10.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中西信久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中西信久 |
|---|---|
| 価格 | 122,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 繁華性はやや低いが、人気校区であり周辺ではマンション建設が相次ぎ、店舗、マンション、教育関連施設用地等を中心に需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 熊本地震で倒壊した古いマンションもみられるが、都心に近い人気の校区であり、周辺ではマンション建設が相次ぎ、商業地、住宅地とも需要は旺盛であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊本市街地周辺部の幹線・準幹線沿いの近隣型の商業地域。主な需要者は市内の個人及び法人事業者、マンション業者等である。被災した古いマンションも見られるが、市中心部に近い人気の校区であり、周辺の面大画地では分譲マンション建設が相次ぎ、マンション、教育関連施設用地等を中心とした需要は堅調である。取引規模はまちまちであり、取引価格にも幅が見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 |
| 一般的要因 | 景気は復興需要の顕在化により回復に転じている。都心に比較的近く、文教地区にも隣接する近隣型の商業地の需要は堅調である。 |
西川毅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西川毅彦 |
|---|---|
| 価格 | 122,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 旧3号線沿いの商業地で、近隣型の店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ。ある程度まとまった土地には分譲マンションの需要も認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 繁華性の低い商業地域で、背後の住宅地との価格差も縮小しており値頃感も大きくなってきている。小規模画地は店舗等、大規模画地は複合ビルないし分譲マンション等が考えられる。尚、熊本地震の影響は軽微である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市中心部と北部地域を結ぶ幹線道路沿いの商業地域である。小規模の画地は店舗併用住宅、大・中規模の画地は店舗・共同住宅の需要が見込まれるが、需要者は小規模画地については個人・大中規模画地については不動産業者等が想定される。立地条件によっては分譲マンションへの需要も大きい。中心となる価格帯は、取得後の利用目的や事業計画ないし資金力等によりバラツキがあるために把握しがたい。 |
| 一般的要因 | 熊本地震後の県内の景気は緩やかな回復基調にある。又、熊本地震の影響で激減していた県内宿泊客数も回復しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8193488 北緯 130度7059163 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)打越駅(地価相場 72,300円/㎡)上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)崇城大学前駅(地価相場 54,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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