熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２(藤崎宮前駅・黒髪町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２(熊本県熊本市中央区坪井４−２−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区坪井４丁目２３９番２
住居表示坪井４−２−３１
価格91,000円/㎡
交通施設、距離上熊本、1,600m
地積195㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菊川耕思氏による調査レポート

不動産鑑定士菊川耕思
価格91,000円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、特筆すべき優劣はない。
地域要因利便性が比較的良好な住宅地域であるため安定的な土地需要が存することや地価の値頃感等から、土地価格はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅を中心にアパート等が介在する住宅地域である。利便性が比較的良好な住宅地域であり、土地需要が比較的安定した地域であること等から、土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、坪井4丁目を中心にその周辺部に広がる住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。市中心部に近く利便性が比較的良好な住宅地域であること等から近隣地域等への土地需要は比較的安定的に推移しているものの、土地取引等が活発な状況ではなく、また、取引規模・総額にもバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因熊本市中央区における熊本地震による影響は比較的少なく、熊本市中心部近郊や人気エリア等を中心に土地需要は堅調に推移している。

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格91,000円/㎡
個別的要因居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因市中心部に近接する住宅地域であり、通勤・買い物等に便利な立地であることから人気が高く需要も底堅い。
地域要因の将来予測市中心部に隣接する既成住宅地域であることから利便性も高く、従来より需要者選好性が高いことに加え、金融緩和による資産価格の上昇に伴う高価格での取引も散見され、震災に関わらず強含みでの推移が予測される。
市場の特性 同一需給圏は熊本市中心部に近い価格品等中∼上位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30∼40歳代の住宅一次取得者またはシニア層。所得者層は中∼上位である。通勤や買い物等の利便性が高いため人気のエリアであるが、昨今は景気上昇傾向が続いていることから、一部で高い価格での取引も見られる。需要の中心となる価格帯は土地で2，000万円前後、新築戸建で4，000万円前後から6，000万円程度まで。
一般的要因金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8145884
北緯 130度7135795

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市北区津浦町９７番２１熊本県熊本市西区出町３番熊本県熊本市壺川１丁目４６番ほか１筆熊本県熊本市坪井１丁目６番２３熊本県熊本市薬園町８４番ほか１筆熊本県熊本市黒髪４丁目７１番ほか１筆熊本県熊本市中央街４番２０ほか１筆熊本県熊本市水道町２番９熊本県熊本市上林町１番２５外熊本県熊本市南坪井町２番１５熊本県熊本市北千反畑町４番８熊本県熊本市京町本丁２５番２熊本県熊本市黒髪１丁目４５２番熊本県熊本市中央区南坪井町２番１５熊本県熊本市中央区黒髪１丁目４５１番熊本県熊本市中央区妙体寺町５番２熊本県熊本市中央区草葉町４番９熊本県熊本市中央区上林町１番２５外熊本県熊本市中央区北千反畑町４番８熊本県熊本市中央区京町２丁目１１６番８熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２熊本県熊本市中央区内坪井町４９番１

参考：近隣駅の地価相場

藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)打越駅(地価相場 72,300円/㎡)上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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