東京都小金井市貫井南町４丁目２３０番１０(国分寺駅・武蔵小金井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


258,000円

2017年01月01日に行った東京都小金井市貫井南町４丁目２３０番１０(東京都小金井市貫井南町４−１２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を258,000円/㎡としました。

東京都小金井市貫井南町４丁目２３０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都小金井市貫井南町４丁目２３０番１０
住居表示貫井南町４−１２−２
価格258,000円/㎡
交通施設、距離武蔵小金井、2,200m
地積191㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩井喜一氏による調査レポート

不動産鑑定士岩井喜一
価格258,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、代替競争関係にある不動産との競争力に変動はない。
地域要因武蔵小金井駅からバス利用圏ながら住環境の良い住宅地域で、地域要因に変動はない。地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測中規模の戸建住宅が多い低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR中央線の小金井市、国分寺市及びその周辺市内に存する最寄駅からバス利用圏にある低層住宅地域である。需要者層は主に上記圏域からの一次住宅取得者が多い。最寄駅からバス利用ながら、住環境の良い地域で地価はやや上昇傾向で推移している。価格帯は土地120㎡程度として、更地で3，000万円台前半、新築建売住宅で4，000万円から5，000万円くらいまでのものが多い。
一般的要因景気は引続き回復基調にあるが、やや不透明感がでてきた。小金井市は人口は増加傾向、地価はやや上昇傾向で推移している。

江口晃太氏による調査レポート

不動産鑑定士江口晃太
価格258,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性はやや劣るが普通住宅地域としての環境を維持しており、潜在的な土地需要は比較的高い地域である。地価は依然として上昇傾向である。
地域要因の将来予測駅徒歩圏外であるが比較的良好な住環境を維持しており、特段の変動要因も認められないため、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。
市場の特性同一需給圏は小金井市を中心に近隣他市を含む普通住宅地域である。需要者も当該圏域内からが中心で、他圏域からの流入は少ない。一方、徒歩圏外ではあるが良好な住環境が維持されており、総額には限度が認められるものの、全体的な価格の割安感から潜在的な住宅需要は底堅い。中心価格帯は、120㎡程度の土地で3，000万円前後、新築戸建の場合で4，000万円台である。
一般的要因JR中央線沿線の住宅地は根強い人気があるうえ、各駅前の再開発が進み堅調な需要が見込まれる。地価は安定して推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6943014
北緯 139度4929426

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

国分寺駅(地価相場 296,000円/㎡)武蔵小金井駅(地価相場 342,000円/㎡)北府中駅(地価相場 273,500円/㎡)西国分寺駅(地価相場 331,000円/㎡)府中駅(地価相場 321,000円/㎡)東府中駅(地価相場 297,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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