熊本県熊本市中央区渡鹿５丁目７６７番９(東海学園前駅・水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区渡鹿５丁目７６７番９(熊本県熊本市中央区渡鹿５−５−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区渡鹿５丁目７６７番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区渡鹿５丁目７６７番９
住居表示渡鹿５−５−４１
価格78,000円/㎡
交通施設、距離東海学園前、1,600m
地積171㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格77,900円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因近隣地域は、中心市街地周辺の文教地区付近に形成された既成住宅地域。宅地取引は震災前の水準に戻りつつあるが、依然やや弱含みの状態にある。
地域要因の将来予測 地域周辺には大学、高校等も立地し、H26年の周辺複合商業施設等のオープンに続く継続開発が見られ、震災後も周辺人口は増加傾向を維持するが、地価は当分の間、弱含みの上昇傾向を維持していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は渡鹿、大江、新大江地区等の熊本市中心市街地周辺に存する既成住宅地の圏域。需要者層は同市中心部に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は県主導による都市計画道路の進捗及び雇用状況等の改善を背景とした住宅地需要等、比較的強含みで推移していたが、震災後の市場停滞等の影響もあり、やや弱含んでいる。土地は170㎡で1，300万円程度、新築戸建物件は2，800万円程度が市場における中心価格帯。
一般的要因熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。

松嶋忍氏による調査レポート

不動産鑑定士松嶋忍
価格78,000円/㎡
個別的要因南東道路で日照、通風等居住の快適性が優れ、選好性が増している。
地域要因都心周辺部に位置する、既成住宅地域である。近年の地価下落による値頃感等のため、需要にやや回復傾向が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は、都心周辺部に位置する中規模一般住宅・共同住宅等の混在する既成住宅地域である。特段の変動要因も認められず、現在の利用状態で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、当市の都心周辺部に所在する中規模住宅地域である。需要者は、熊本市及びその周辺の市町に居住する1次取得者が大半を占めると推定される。近年の地価下落に伴う値頃感等により需要はやや回復傾向と判断される。価格については、土地は1，500万円程度・新築の戸建物件は3，000万円程度の物件が需要の中心を占めると判断される。
一般的要因熊本市の経済は、供給面の制約緩和や復興需要の一部顕在化により幾分和らいできているが、観光面等では厳しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8110029
北緯 130度7317951

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市龍田町上立田字千方１３０２番５熊本県熊本市大江町本字東原５０３番３熊本県熊本市渡鹿５丁目７６７番９熊本県熊本市新屋敷２丁目２６番７熊本県熊本市黒髪５丁目３９２番熊本県熊本市新屋敷２丁目１９番１５熊本県熊本市大江１丁目１２番２熊本県熊本市渡鹿６丁目７３６番９熊本県熊本市中央区大江１丁目１０番１８熊本県熊本市中央区渡鹿６丁目７３６番４９熊本県熊本市中央区黒髪５丁目４５２番熊本県熊本市中央区新屋敷２丁目１９番１５熊本県熊本市中央区大江１丁目１２番２熊本県熊本市中央区大江２丁目９０６番１１

参考：近隣駅の地価相場

東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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