東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７(石神井公園駅・大泉学園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


388,000円

2017年01月01日に行った東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７(東京都練馬区石神井町８−２８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を388,000円/㎡としました。

東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都練馬区石神井町８丁目１６８０番１９７
住居表示石神井町８−２８−１０
価格388,000円/㎡
交通施設、距離石神井公園、650m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西5.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤安俊氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤安俊
価格387,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因石神井公園駅から徒歩圏内の住環境が良好な住宅地域で、最寄駅の駅舎や周辺整備も進み、利便性は向上しており、地価変動率は上昇傾向で推移中。
地域要因の将来予測主として中規模住宅が整然と建ち並ぶ居住環境が良好な既成の住宅地域として熟成しており、現状の地域要因に影響を及ぼす要因は認められず、今後も現況を維持するものと予測される。地価はやや上昇傾向で推移中。
市場の特性同一需給圏は、西武池袋・新宿線沿いで練馬区内及び杉並区内・中野区内の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、練馬区内外の買い換え層のほか一次取得層も考えられる。駅迄徒歩圏内の中規模一般住宅が建つ街区が整然とした住宅地域であること、また最寄駅の駅舎や駅周辺の整備が進捗し利便性が向上していることから、需要は比較的強い状況にある。土地は150㎡程度で55∼65百万円、新築戸建住宅は65∼75百万円が取引の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き企業収益や雇用・所得環境が改善しているが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動が、景気下押しリスクとなる。

成島弘一氏による調査レポート

不動産鑑定士成島弘一
価格388,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因石神井公園駅から徒歩圏内の住環境が良好な住宅地。最寄駅周辺の整備も進み、利便性向上から住宅地価は強含みで上昇した。
地域要因の将来予測主として中規模住宅が整然と建ち並ぶ居住環境が良好な既成の住宅地域として熟成しており、現状の地域要因に影響を及ぼす要因は認められず、今後も現況を維持するものと予測される。地価はやや上昇傾向で推移中。
市場の特性同一需給圏は、練馬区西部の住宅地域のうち西武池袋線及び西武新宿線各駅から徒歩圏の住環境良好な一般住宅地域。需要者の中心は、練馬区内外の住宅買換え層であるが、画地規模の大きい土地は建売業者等による需要とも競合する。石神井公園駅周辺は駅前再開発や西武池袋線高架化が進み、生活利便性の高まりから駅周辺住宅地の人気は上昇している。なお、需要の中心となる価格帯は、土地値で3500万∼7000万円程度である。
一般的要因マイナス金利等を起因とする不動産投資需要の増加、所得微増による堅調な住宅需要の存在など、全般的に地価は小幅だが上昇傾向が鮮明となった。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7472678
北緯 139度6015978

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石神井公園駅(地価相場 331,000円/㎡)大泉学園駅(地価相場 308,000円/㎡)練馬高野台駅(地価相場 355,000円/㎡)上石神井駅(地価相場 359,000円/㎡)上井草駅(地価相場 378,500円/㎡)保谷駅(地価相場 252,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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