新潟県長岡市上除町２０１１番５の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,500円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市上除町２０１１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,500円/㎡としました。

新潟県長岡市上除町２０１１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市上除町２０１１番５
住居表示 
価格29,500円/㎡
交通施設、距離長岡、7,400m
地積153㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格29,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に大きな変動は無いが、土地の相対的な値頃感により、居住環境が優れた土地に対する一定の需要が見られる。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした郊外の住宅地であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち、信濃川左岸側の住宅地域。需要者は旧長岡市内居住者のほか旧長岡市外からの転入も見られる。郊外であるが居住環境に優れ値頃感のある地域であるため一定の需要がある。土地は、150㎡∼250㎡前後、総額500万円∼800万円前後、新築戸建物件で総額2000万円∼2500万円前後が需要の中心である。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格29,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因値頃感は出てきたが、付近の長岡ニュータウンの値下げや周辺の新規の分譲地との競合等で需要は減退している。
地域要因の将来予測中心部から離れた住環境がやや劣る住宅地域で、今後も現状の環境を維持すると考える。周辺分譲地での価格値下げや新規分譲地との競合等で、需要は減退しており、地価は今暫くは弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市川西地区（信濃川左岸）郊外の価格水準低位の一般住宅地域一円。主たる需要者は長岡市内居住者で、隣接市からの需要は少ない。付近の長岡ニュータウンの値下げや、市街地寄りの新規分譲地との競合等で、住環境がやや劣る当該地域では需要は減退している。土地は200㎡程度で、総額600∼800万円程度、新築の戸建物件は2200∼2500万円程度が取引の中心価格帯である。
一般的要因全国的には景況は緩やかな回復傾向とされるが、長岡市を含む県内では回復には至っておらず、業況低下の業種も多く、景気の実態は良くはない。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度45423820000001
北緯 138度781079

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県長岡市新保１丁目１８８２番９新潟県長岡市宮内町字五十三石１３番１外新潟県長岡市石動南町１３番７外１筆新潟県長岡市関原町１丁目４４１６番新潟県長岡市上除町字野田甲１９７番外新潟県長岡市石動南町１３番７外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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