山形県鶴岡市美咲町８番７(羽前大山駅・鶴岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,600円
2017年01月01日に行った山形県鶴岡市美咲町８番７(山形県鶴岡市美咲町８−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県鶴岡市美咲町８番７ |
| 住居表示 | 美咲町８−７ |
| 価格 | 35,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鶴岡、3,400m |
| 地積 | 316㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い区画整然とした郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
今田修一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今田修一 |
|---|---|
| 価格 | 35,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 鶴岡IC付近の路線商業地背後の価格上位の住宅地域であるが、利便性、居住環境等による選好性は高い。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地として熟成してきており、高価格帯ではあるが、利便性、居住環境の優る市内でも人気のエリアで、供給は少ないが、需要が見られることから、地価は横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地の住宅地域。需要者は旧鶴岡市を中心に、庄内地方に居住する平均以上の取得者層。需給動向は路線商業地背後の利便性の優る価格上位の居住環境が良好な地域で、民間の分譲地価格の下落や市街地北部での新たな区画整理事業の進捗、画地規模の減少等による単価と総額の関係性により、顧客の選好性は増しているが、当該地域の需要は安定的である。土地は1，000万円程度、新築の戸建て物件は2，500万円程度が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 鶴岡市の平成28年10月1日時点の前年比の人口は−1．1％と減少傾向、世帯数は＋0．1％とほぼ横這い傾向で、住宅需要はやや弱含み。 |
篠田卓洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 篠田卓洋 |
|---|---|
| 価格 | 35,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近くの幹線道路沿線に商業施設が集積し、利便性が高まってきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 高速道路ICに近接し、付近の幹線道路沿線に商業集積が進んだため、利便性の高い土地区画整理済みの住宅地域であることから地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧鶴岡市内における住宅地域である。需要者の中心は、旧鶴岡市内の第1次取得者及び第2次取得者であり、一部旧町村からの転入者も見られる。高速道路ICに近く、附近の幹線道路沿線に商業集積が進んだため利便性の高い土地区画整理済みの住宅地域である。宅地需要の低迷から地価は下落傾向で推移してきたが、わずかながら回復傾向がうかがわれる。中心となる価格帯は土地が1000万円程度、新築の戸建物件で2500万円程度ある。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかに持直しており、雇用情勢も改善している。個人消費は一部に弱さが見られるものの、回復しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度7360707 北緯 139度8012577 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
山形県鶴岡市家中新町５番４５山形県鶴岡市大塚町１０番２５山形県鶴岡市稲生１丁目４番４２山形県鶴岡市道形町２７番１０山形県鶴岡市大字加茂字加茂１４３番外１筆山形県鶴岡市伊勢原町２３番１３山形県鶴岡市城北町１６番７号山形県鶴岡市本町１丁目７番５５山形県鶴岡市大字白山字興野１２４番４山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番山形県鶴岡市美咲町３２番３山形県鶴岡市美咲町３２番３山形県鶴岡市大塚町１０番２５
参考：近隣駅の地価相場
羽前大山駅(地価相場 35,600円/㎡)鶴岡駅(地価相場 30,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード