山形県鶴岡市白山字興野１２４番４(羽前大山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,500円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市白山字興野１２４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,500円/㎡としました。

山形県鶴岡市白山字興野１２４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市白山字興野１２４番４
住居表示 
価格17,500円/㎡
交通施設、距離羽前大山、3,300m
地積232㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅のほか事業所等も見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

植松知明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松知明
価格17,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口・世帯は共に増加。古い宅地開発のため街並が旧式化しているが、地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測約50年前開発の住宅地域で、戸建住宅地域として熟成、大きな変化はないと予測する。中古物件の取引が活発化しており、土地総額の値頃感から需要は堅調、地価は下落幅縮小で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は鶴岡市街化調整区域内で宅地分譲された住宅地域で、既成住宅地域、農家住宅地域の一部も含む。需要者の中心は鶴岡市に居住する一次取得者が殆どを占めるが、一部庄内地方の他市町からの転入者もある。街並が新しい新興住宅地に対する選好性が強く、街並が旧式化した既成住宅地等に対する需要は弱い。土地取引は100万∼800万円、新築の戸建物件は1000万∼2400万円程度が需要の中心である。
一般的要因住宅着工は増加、雇用環境は持ち直しているが、人口減に歯止めが掛からない。サイエンスパークの動向、茅原区画整理からの宅地供給が注視される。

渡辺晃氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺晃
価格17,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域の住宅や事業所等が混在する住宅地域。中心部の新興住宅地に選好性はシフトしており、需要は相対的に少なくなっている。
地域要因の将来予測民間業者により開発された郊外部の分譲住宅地。旧鶴岡市の市街地に宅地供給が集中し、相対的に当該地域への需要は弱くなっている。当分は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地で、当地域は中規模一般住宅に事業所も介在する民間による分譲地。需要者の中心は左記地域を中心に現鶴岡市内の賃貸住宅に居住する一次取得者層及び一部の二次取得者。選好性が新興住宅地域と民間によるミニ分譲地へ移行していることから、相対的に当白山地区の需要は停滞傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は400万円前後、新築は2，000万円程度である。
一般的要因消費税増税の駆け込みと、住宅取得政策の充実が、潜在的な需要を喚起しつつあり、地価の下落幅も全体的に縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度7266434
北緯 139度7877648

参考：該当物件周辺マップ

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山形県鶴岡市大字加茂字加茂１４３番外１筆山形県鶴岡市大宝寺町１１−２８山形県鶴岡市本町１丁目７番５５山形県鶴岡市大字白山字興野１２４番４山形県鶴岡市西荒屋字杉下４１番山形県鶴岡市美咲町３２番３山形県鶴岡市美咲町３２番３

参考：近隣駅の地価相場

羽前大山駅(地価相場 35,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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