山形県鶴岡市家中新町６番３外(鶴岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,600円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市家中新町６番３外(山形県鶴岡市家中新町６−４５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,600円/㎡としました。

山形県鶴岡市家中新町６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市家中新町６番３外
住居表示家中新町６−４５
価格31,600円/㎡
交通施設、距離鶴岡、2,100m
地積247㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況北5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋本一憲氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本一憲
価格31,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部に近い閑静な住宅地域であるが、郊外部の利便性の良好な住宅地への選好性が強く、既成住宅地への需要は未だやや弱い。
地域要因の将来予測中心部に近い既成住宅地域で、市街地周辺部の価格の低廉な宅地供給により需要者の選好性があり、中心部の住宅地需要は未だ弱いが取引単価は比較的高い。格別の変動要因はないため、当分は現状を維持すると予測する。
市場の特性市中心部に近い既成住宅地域で、市街地周辺部の商業地に近い住宅地への選好性が強く、相対的に需要がやや弱い。同一需給圏の類似地域は鶴岡市の市街地に位置する住環境の整った住宅地域である。需要者は主に庄内地方の居住者である。土地需要は未だ弱いものの、景気の回復傾向の影響を受け、取引単価は比較的高く、今後もこの傾向は続くと予測する。土地は700∼850万円程度、新築戸建は2，000∼2，400万円程度が需要の中心である。
一般的要因雇用や所得環境の改善等、景気の回復傾向が窺え、住宅地の価格の下落幅は縮小傾向である。

渡辺晃氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺晃
価格31,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外部の新興住宅地に選好性はシフトしており、古くからの既成住宅地域への需要は相対的に少なくなっている。
地域要因の将来予測街路条件のやや劣る中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、需要は郊外の新興住宅地域にシフトしており、相対的に当地域への需要が減退している。昨今の金利情勢を反映し需要は増えつつあり、下落幅は横ばい。
市場の特性同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地で、当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域。需要者の中心は左記地域を中心に現鶴岡市内の賃貸住宅に居住する一次取得者層及び一部の二次取得者。中心部の空洞化と、選好性が郊外の新興住宅地域へ移行していることから、街路条件のやや劣る当該家中新町の需要は停滞傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地は800万円前後、新築は2，400万円程度である。
一般的要因消費税増税の駆け込みと、住宅取得政策の充実が、潜在的な需要を喚起しつつあり、地価の下落幅も全体的に縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度7315439
北緯 139度8208144

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴岡駅(地価相場 30,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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