山形県鶴岡市美咲町３２番３(羽前大山駅・鶴岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,400円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市美咲町３２番３(山形県鶴岡市美咲町３２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。

山形県鶴岡市美咲町３２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市美咲町３２番３
住居表示美咲町３２−７
価格38,400円/㎡
交通施設、距離鶴岡、3,900m
地積1,491㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所等が建ち並ぶ新興路線商業地域
前面道路の状況南西31.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大貫良一氏による調査レポート

不動産鑑定士大貫良一
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧鶴岡市の新興商業地として店舗が連担し、集客力を増している。
地域要因の将来予測郊外型の路線商業地域で、店舗等の集積も進み、旧市内で最も発展している地域であり、個人消費もやや回復傾向にあることから、地価は横這いで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧鶴岡市市街地の商業地域全域。近隣地域は現在鶴岡市を代表する商業地の一つであるので、需要者は、鶴岡市中小事業者のみならず、県内やより広域的な事業を展開する事業者がその需要者となる。比較的新しい区画整理地区内であり山形自動車道の鶴岡ICも近く、人気のある商業地である。しかし、取引自体は少なく、用途に多様性もあるため、中心的な価格帯は見出しにくい。
一般的要因景気の持ち直しにより、個人消費や雇用情勢は回復傾向にある。

篠田卓洋氏による調査レポート

不動産鑑定士篠田卓洋
価格38,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域を含め新興商業地の集積度は増している。
地域要因の将来予測周辺地域を含め商業集積が充実してきており、市内で最も人気の高い商業地域であることから需要は緩やかに回復していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地内の商業地域である。需要者の中心は鶴岡市の法人、個人及び県内外の法人等である。高速道の鶴岡ICに近い区画整理済みの新興商業地域で、中型店が複数出店したことに伴い市内で最も活気のある地域であり、当該地域を含む周辺地域全体においても商業集積を高めているため、一定の需要が認められる。市場での中心となる価格帯は、画地規模の大小によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因県内景気は緩やかに持直しており、雇用情勢も改善している。個人消費は一部に弱さが見られるものの、回復しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度7360789
北緯 139度7971414

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽前大山駅(地価相場 35,600円/㎡)鶴岡駅(地価相場 30,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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