山形県鶴岡市城北町１６番７(鶴岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,400円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市城北町１６番７(山形県鶴岡市城北町１６−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,400円/㎡としました。

山形県鶴岡市城北町１６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市城北町１６番７
住居表示城北町１６−７
価格27,400円/㎡
交通施設、距離鶴岡、2,000m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅にアパートが介在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大貫良一氏による調査レポート

不動産鑑定士大貫良一
価格27,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因民間による小中規模の宅地供給が多い。
地域要因の将来予測市街地周辺部では民間による安価な供給が多い。景気もやや回復基調にあり土地需要も見られ、下落幅は縮小傾向にあるが、今後も地価はやや下落傾向に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧鶴岡市の住宅地域全域。鶴岡市の標準的な住宅地域であるため、主な需要者は、旧鶴岡市居住の一次取得者層、または、庄内地方の旧田川エリアに居住する一次取得及び買換え層である。従来からの住宅地であり、周辺部には新しい宅地開発も進んでいるため、需要は弱い。土地は450∼700万円程度、戸建ては2000万円が中心的な価格帯。
一般的要因経済はやや回復基調にあり、個人消費、雇用情勢も上向き、住宅投資は改善傾向にある。

植松知明氏による調査レポート

不動産鑑定士植松知明
価格27,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口・世帯は共に減少。やや古い宅地開発のため街並が旧式化しているが、地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成、当分、特段の変化はないと予測する。古い開発地域のため新興住宅地域等との競合などから需要は弱いものの、中古物件としての値頃感があり、地価は下落幅縮小で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は鶴岡市街化区域の標準住宅地域。需要者の中心は鶴岡市に居住する一次取得者が殆どを占めるが、一部庄内地方の他市町からの転入者もある。郊外新興住宅地に対する選好性が強く、街並が旧式化した既成住宅地に対する需要は弱いが、低金利、取得者の所得低位層への拡大により、中古物件への需要も見られる。茅原地区で区画整理が開始された。土地取引は200万∼1200万円、新築の戸建物件は1100万∼3100万円程度が需要の中心である。
一般的要因住宅着工は増加、雇用環境は持ち直しているが、人口減に歯止めが掛からない。サイエンスパークの動向、茅原区画整理からの宅地供給が注視される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度7396486
北緯 139度8191977

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴岡駅(地価相場 30,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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