山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２(酒折駅・善光寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


71,600円

2016年01月01日に行った山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,600円/㎡としました。

山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２
住居表示 
価格71,600円/㎡
交通施設、距離酒折、2,500m
地積1,533㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況自動車販売店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北22.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

野田岳志氏による調査レポート

不動産鑑定士野田岳志
価格71,500円/㎡
個別的要因競争力は普通程度に認められる。
地域要因商況が安定しており、賃料水準も横ばいであるが競合地域が多く、需要が分散する傾向にあり、やや弱含みで推移。
地域要因の将来予測沿道型の店舗が建ち並ぶ繁華な商業地域で、競合地域は多いものの商況は安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は不動産市場に飽和感があり、弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山梨県内の国道沿いを中心とする路線商業地域である。需要者は、全国展開をしている法人を中心に県内の法人、個人経営者も含まれる。新設道路沿いを中心に新規の出店がみられるが競合する地域が多く、商況は分散する傾向にある。定期借地による出店が中心で、取引が顕在化することは少ないが、自用の需要もあり、供給されれば市場での滞留期間は短い。中心となる価格帯は、画地条件により幅があるため見いだせない状況にある。
一般的要因一部の地域では商況の回復傾向がみられるが、市場規模と比較して競合地域が多いため、下落傾向が続いている。

窪田修氏による調査レポート

不動産鑑定士窪田修
価格71,600円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 国道20号沿いに各種店舗が立地する商業集積度が高い商業地域で、借地権設定によるものが主で、取引は少ない。底値感が認められる。
地域要因の将来予測 国道20号沿いの路線商業地域で、県内最大幹線で、自動車販売店や飲食店舗等が連たんしている。ロードサイド店舗等の需要は旺盛で、地価は底堅い。
市場の特性 同一需給圏は甲府市・甲斐市・昭和町・笛吹市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心はロードサイド型店舗を展開する全国規模の事業者のほか、同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者・県内外の小売業を営む比較的資本力のある法人である。投資対象の選別化が進行しているが、主要な幹線道路沿いには近年飲食店等の進出が見られ、需要は底堅い。需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因 商業地の二極化・選別化が進んでおり、郊外のロードサイド店や大型店への顧客の流出は続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6431356
北緯 138度6065132

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県東八代郡石和町唐柏字池田４３番４山梨県東八代郡石和町唐柏字池田５４２番１山梨県笛吹市石和町井戸字蔵井６５６番２１山梨県笛吹市石和町唐柏字池田５４２番１山梨県笛吹市石和町唐柏字池田４３番４山梨県甲府市里吉町字寺前１１７３番５ほか２筆山梨県甲府市富竹３丁目８５番３山梨県甲府市酒折１丁目７７５番１８山梨県甲府市砂田町７９４番８山梨県甲府市向町字上中道４４５番１外山梨県甲府市上今井町字小瀬村境４７７番５山梨県甲府市宮原町字岡田３９番７外山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２

参考：近隣駅の地価相場

酒折駅(地価相場 49,700円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)金手駅(地価相場 51,300円/㎡)石和温泉駅(地価相場 43,300円/㎡)甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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