山梨県笛吹市石和町井戸字蔵井６５６番２１(南甲府駅・甲斐住吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,000円

2017年01月01日に行った山梨県笛吹市石和町井戸字蔵井６５６番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,000円/㎡としました。

山梨県笛吹市石和町井戸字蔵井６５６番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山梨県笛吹市石和町井戸字蔵井６５６番２１
住居表示 
価格29,000円/㎡
交通施設、距離南甲府、4,000m
地積219㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

窪田修氏による調査レポート

不動産鑑定士窪田修
価格29,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因石和町郊外の古くに開発された住宅団地で、周辺分譲地の増加や甲府市住宅地の地価下落により相対的な割安感が薄れ、地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の古い分譲住宅地域で、特に目立った変動要因も認められないことから当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は笛吹市石和町を中心とする市北西部及び甲府市東部の住宅地域である。需要者の中心は笛吹市や甲府市等に勤務先を有する個人の一次取得者である。近隣地域は石和町郊外の古くからの分譲住宅団地で、甲府市に隣接していること、周辺において宅地開発が多く行われていることから住宅地には供給過剰感があり、地価は下落傾向にある。土地は700万円前後、新築戸建物件は2，200万円前後が需要の中心価格となっている。
一般的要因 景気は横ばい傾向だが、企業の景況感は下降判断である。各所でミニ開発が見られるが、甲府市東部と競争関係にあり、需要は低迷している。

小川和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士小川和彦
価格28,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因甲府市南東部の市街化調整区域に隣接する住宅地域で、甲府市南東部の住宅地域と競合関係にあり、地価は依然弱含みである。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ古くに分譲された住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、笛吹市のうち、概ね石和町を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、日用品店舗等への利便性を考慮する新規取得または市内での買い替えの個人と推定される。周辺は未利用地及び農地も多く見られる住宅地域であるが、供給は少なく、一方需要者の選別がより広域的になっていることから、需給は弱含みである。画地規模は200㎡程度で、土地で1，000万円以下、新築の戸建物件は2，500万円以下が需要の中心となっている。
一般的要因市内の住宅地は、生活便益の良い石和町中心市街地の住宅地など、一部を除き宅地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6284154
北緯 138度6026613

参考：該当物件周辺マップ

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山梨県東八代郡石和町唐柏字池田４３番４山梨県東八代郡石和町唐柏字池田５４２番１山梨県笛吹市石和町唐柏字池田５４２番１山梨県笛吹市石和町唐柏字池田４３番４山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２山梨県甲府市西油川町字志多田１８番１２山梨県甲府市上阿原町字整理地３９４番２山梨県甲府市西油川町字志多田１８番１２

参考：近隣駅の地価相場

南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)酒折駅(地価相場 49,700円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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