山梨県甲府市音羽町３９２８番３(酒折駅・善光寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


46,900円

2016年01月01日に行った山梨県甲府市音羽町３９２８番３(山梨県甲府市音羽町４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

山梨県甲府市音羽町３９２８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山梨県甲府市音羽町３９２８番３
住居表示音羽町４−３
価格46,900円/㎡
交通施設、距離甲府、2,800m
地積246㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西4.6m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹野満氏による調査レポート

不動産鑑定士竹野満
価格46,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅地域で、住環境は概ね良好である。周辺ではミニ分譲が見られるなど、宅地需要は根強い。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域で、生活利便性も概ね良好な地域であり、格別な変動要因は見当たらず、今後も当面は現状維持にて推移する者と推測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央本線以北で甲府市北部の住宅地域一円と判断する。需要者の中心は甲府市及び隣接市町を通勤圏とする勤労者層であると判断される。熟成した住宅地域であり、周辺には競合地域も存するが、宅地の需給動向は概ね安定的に推移している。中心となる価格帯は、土地は1，100万円前後、新築戸建物件で2，800万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因アベノミクス効果による経済の回復傾向に伴い、大都市圏の地価は底打ち感が鮮明化しているが、効果は限定的で地方都市にはあまり及んでいない。

餅田豊氏による調査レポート

不動産鑑定士餅田豊
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因甲府市北西部に位置する閑静な住宅地域で、利便性は良好で需要は底堅いが、周辺の安価な分譲地と競合状態にあり地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測甲府市北西部の既存の住宅地域で、特に目立った変動要因も認められないことから当分の間現状を維持するものと予測する。地価は実需の低迷から下落傾向にあり、今後も同様に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は甲府市北西部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は甲府市等に勤務先を有する個人である。閑静で良好な居住環境を維持しており、各種生活施設との接近性も概ね良好であるが、甲府市郊外の分譲地の地価が下落傾向にあるほか、隣接する甲斐市の新興住宅地とも競合関係にあるため供給過剰感がやや強く、土地需要は弱含みに推移している。需要の中心価格帯は土地のみで1，100万円前後、新築戸建物件は2，600万円前後となっている。
一般的要因地元経済の不振に伴い消費は減退しており、不動産市場の低迷が続いている。甲府市郊外を中心に住宅地の新規開発分譲が増加し、供給過剰感が強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6472351
北緯 138度6017134

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

酒折駅(地価相場 49,700円/㎡)善光寺駅(地価相場 44,800円/㎡)南甲府駅(地価相場 46,200円/㎡)金手駅(地価相場 51,300円/㎡)甲斐住吉駅(地価相場 45,250円/㎡)石和温泉駅(地価相場 43,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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