茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２(小絹駅・新守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,700円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,700円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市西ノ台字西ノ台８番１２
住居表示 
価格39,700円/㎡
交通施設、距離小絹、1,300m
地積169㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は見受けられない。類似の不動産と比べて、概ね標準的な競争力を有している。
地域要因区画整然とした熟成した低層住宅地だがやや古く、下げ止まりに至っていない。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測区画整然とした低層住宅地として熟成しており、建て替え等は見られるものの、将来的にもほぼ現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏をつくばみらい市及び隣接の守谷市における普通住宅地域と把握した。需要者の中心は圏内に居住する30∼40代前半の一次取得者等が大半を占めるが、圏外からの転入者も散見される。区画整然とした熟成した低層住宅地だがやや古い。TXみらい平駅周辺地域との比較で小絹駅周辺地域の競争力は高くなく、地価は弱含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で7百万円程度、新築戸建で2千万円程度と把握される。
一般的要因TX周辺地域の熟成に伴い人口増加継続。TX周辺と旧来からの市街地との二極化が進行。

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準地の地域における競争力は、接面方位等から若干優位であると思量する。
地域要因小絹駅に近く、中規模の新興住宅地域である。みらい平地区の住宅地域と競争関係にあるが、環境面や利便性で劣後しており、訴求力は低い。
地域要因の将来予測中規模住宅を中心とする、区画整然とした住宅地域である。熟成が進み比較的良好な住環境を維持している。しかしながら付近ではみらい平地区をはじめ競合する住宅地域が多く、緩やかな下落局面が続くと思量する。
市場の特性同一需給圏は、概ねつくばみらい市および、周辺の市町に存する比較的新しい住宅地域と判定した。需要者は、地元出身者を中心に30∼40歳代の一次取得者層と思われる。守谷市内の比較的安価な地域や、市内のみらい平駅周辺と競合関係が認められ、地域間競争が続いている。値頃感や景気の先行きに対する期待感もあり、下落幅は縮小傾向を示し落ち着いた値動きであり、土地は700万円が上限、土地建物合計で2，400万円程度と思われ、変化は少ない。
一般的要因人口は増加傾向が続いているが、同時に高齢化も進行している。宅地需要も地域により相当な差があり、この傾向は当分続くと思量する。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9907247
北緯 139度9836442

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)水海道駅(地価相場 32,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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