熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外(藤崎宮前駅・九品寺交差点駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,500円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外(熊本県熊本市東区戸島４−１−８７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区戸島４丁目３８１９番１７外
住居表示戸島４−１−８７
価格35,500円/㎡
交通施設、距離水前寺、7,000m
地積364㎡
形状不整形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が見られる農地の多い住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

冨田利子氏による調査レポート

不動産鑑定士冨田利子
価格35,500円/㎡
個別的要因角地、不整形地であり、画地規模はやや大きいが、地域の状況から他の不動産に対し優劣はない。
地域要因九州自動車道の東側に位置した市街化調整区域（集落内開発区域）内の住宅地域。宅地開発がやや活発化していたが、震災の地価等への影響は不透明。
市場の特性同一需給圏は県道熊本空港線沿い、概ね熊本市東区の市街化調整区域が圏域。需要者の中心は熊本市居住者である。当地域は九州自動車道の東側、県道熊本空港線背後の住宅地域（集落内開発区域）である。文教施設はあるが、生活利便施設への接近性は劣る。当地域及び周辺の調整区域（集落内開発区域）で、最近、住宅地開発がやや活発化していた。土地は900万円程度、新築の戸建物件は2，600万円程度を中心に取引が行われている。震災の影響は不透明。
一般的要因東区は集落内開発区域を中心に宅地開発が進んでいたが、熊本地震が発生、商業施設、住宅等に軽重差はあるが、震災の影響大。不動産市場に影響。

宮本隆志氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆志
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集落内開発による宅地分譲が活発化しており、熊本地震後の校区内人口も増加傾向にあり、地価水準は安定傾向である。
市場の特性同一需給圏は、戸島、戸島西、小山地区等の東区郊外の市街化調整区域内の住宅地域である。中心的な需要者は熊本市や合志市、菊陽町等の隣接市町村に通勤する標準的な給与所得者層である。当地域では、市街化調整区域における集落内開発による宅地分譲が活発化しており、販売状況は良好で需給は比較的安定している。更地で800万∼1300万円程度、新築建売で2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因東区の人口は横ばいから微減傾向となったが、住宅需要は底堅く、土地取引は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8211302
北緯 130度7899112

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市清水町麻生田字猫岩１６３９番熊本県熊本市平山町字村下３２１８番熊本県熊本市長嶺町字桜井６２番３熊本県熊本市小山町６０２番１外熊本県熊本市戸島町２４０９番５１熊本県熊本市小山町１２２６番１７熊本県熊本市東区小山５丁目１２２６番１７熊本県熊本市東区戸島５丁目３８番６熊本県熊本市東区小山２丁目６５９番熊本県熊本市東区小山３丁目６０２番１熊本県熊本市東区戸島西１丁目３２２８番２８熊本県熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１

参考：近隣駅の地価相場

藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)新町駅(地価相場 191,000円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)段山町駅(地価相場 77,150円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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