島根県益田市乙吉町イ１０３番４(益田駅・本俣賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,200円
2017年01月01日に行った島根県益田市乙吉町イ１０３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 島根県益田市乙吉町イ１０３番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 益田、1,400m |
| 地積 | 662㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東12.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大畑裕治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大畑裕治 |
|---|---|
| 価格 | 56,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 日赤の現地建替が完成し、周辺交差点の整備や近くの土地区画整理事業の影響等で宅地需要がやや回復傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型SCを中心とする既成商業地で、日赤の現地建替工事が完成し、街路整備も進んでいるが、商業地需要の減退は継続しているため、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は益田市内の中低層店舗ビル商業地域及びその周辺の店舗・事務所混在地域。需要者は市内外の法人を中心とし県外資本の流入はほとんどない。大型店舗を核とする乙吉地区商業地域であるが、高津地区商業地域に押され気味。更地価格で55∼60千円／㎡の価格帯であるが、近年著しく低位な取引も多くなってきた。市場自体買い手市場である。 |
| 一般的要因 | 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続いており、土地需要も停滞傾向で推移している。 |
松浦一夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松浦一夫 |
|---|---|
| 価格 | 56,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特段認められない。 |
| 地域要因 | 基幹病院の建替えが終り、交差点改良等の街路整備が行われた。外形的には商業性の後退に歯止めがかかっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型ショッピングセンターを核とする商業地域。隣接する基幹病院の建替も終り、商況の改善が期待される。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は益田市内の既成商業地域及びその周辺の混在地域であり、需要者層は市内の個人・法人事業者が中心となる。画地規模が大きいことから更地としては3500∼4000万円程度が中心的な価格帯となる。地域基幹病院と大型ショッピングセンターを核とする路線商業地であるが、街路整備や区画整理に伴い商業地が郊外に拡散しており、地価は下落傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 人口減や高齢化等の構造的要因により、長期的な成長鈍化が避けられない地方では、引き続き個人消費や設備投資に対する抑制的な傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 災害リスク：水害 | 洪水氾濫区域(昭和58年(1983)7月 山陰豪雨被害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6837468 北緯 131度8422008 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
益田駅(地価相場 39,350円/㎡)本俣賀駅(地価相場 40,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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