島根県益田市三宅町ロ１１７８番６(益田駅・本俣賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,500円
2017年01月01日に行った島根県益田市三宅町ロ１１７８番６(島根県益田市三宅町９−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 島根県益田市三宅町ロ１１７８番６ |
| 住居表示 | 三宅町９−１４ |
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 益田、2,100m |
| 地積 | 206㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の間に農地が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大畑裕治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大畑裕治 |
|---|---|
| 価格 | 38,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 分譲地も見られる住宅地域。益田市は住宅地の供給過多の状況であり、地価動向は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農地や未利用地が介在する地域で、宅地転用が進み良質の宅地供給がされているが、総体的な住宅地需要の減退により、地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は益田市内に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏外からの転入者も見受けられる。新規分譲住宅の供給が継続しているが、競合する良質の住宅地の供給が増えたため、取引はやや低調である。土地総額は800万円程度、土地建物で3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続いており、土地需要も停滞傾向で推移している。 |
松浦一夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松浦一夫 |
|---|---|
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路で居住の快適性等の面でやや優れている。個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 市郊外での宅地供給量が多く、中心市街地の既成住宅地需要は引き続き停滞している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に近接する未利用地の多い住宅地域である。区画整理事業等に伴い郊外での宅地供給が増加した結果、当地においては宅地分譲はあまり見られなくなった。地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は益田市中心市街地に位置する住宅地域であり、需要者層は市内居住者が中心となるが、圏外からの転入者もある。土地500∼1000万円程度、建物を合わせて2500∼3000万円程度が中心的な価格帯となる。郊外に宅地供給が増え相対的に供給過多の状態が続いており、地価水準は引き続き下落傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 人口減や高齢化等の構造的要因により、長期的な成長鈍化が避けられない地方では、引き続き個人消費や設備投資に対する抑制的な傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 災害リスク：水害 | 洪水氾濫区域(昭和58年(1983)7月 山陰豪雨被害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6777919 北緯 131度8555304 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
益田駅(地価相場 39,350円/㎡)本俣賀駅(地価相場 40,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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