島根県益田市幸町ロ１９１３番２(益田駅・本俣賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,200円
2017年01月01日に行った島根県益田市幸町ロ１９１３番２(島根県益田市幸町１−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 島根県益田市幸町ロ１９１３番２ |
| 住居表示 | 幸町１−４０ |
| 価格 | 40,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 益田、1,600m |
| 地積 | 411㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事業所、共同住宅、普通住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東12.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大畑裕治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大畑裕治 |
|---|---|
| 価格 | 40,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 潜在的に用途の多様性を有する住宅地域。格別の地域変動要因はないが、住宅地需要の減退が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の良質な分譲住宅地との競合により、既成住宅地への需要減退が認められ、地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は益田市内に存する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。用途の多様性も認められる住宅地域であるが、郊外の良質の住宅地との競合により、旧益田地区の土地取引は総じて低調で推移している。土地総額は1600万円程度、土地建物で3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口減少・少子高齢化が進み、経済基盤が弱い島根県西部の地域経済は不透明な状況が続いており、土地需要も停滞傾向で推移している。 |
松浦一夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松浦一夫 |
|---|---|
| 価格 | 40,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路であり居住の快適性等の面でやや優れている。個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 市郊外での宅地供給量が多く、中心市街地の既成住宅地需要は引き続き停滞している。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路条件に優れ事業所も見られるなど用途の多様性が認められる混在住宅地域。区画整理等により郊外の宅地供給が増え、中心市街地での土地取引は引続き少ない。地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は益田市中心市街地に位置する既成住宅地域であり、需要者層は市内居住者が中心となる。土地1500万円程度、建物を合わせて3000万円程度が需要の中心的な価格帯となる。区画整理等により郊外の宅地供給が増え、中心市街地の宅地需要は減退傾向にあることから、地価水準は引き続き下落傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 人口減や高齢化等の構造的要因により、長期的な成長鈍化が避けられない地方では、引き続き個人消費や設備投資に対する抑制的な傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 洪水氾濫区域(昭和58年(1983)7月 山陰豪雨被害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6725424 北緯 131度8540555 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
益田駅(地価相場 39,350円/㎡)本俣賀駅(地価相場 40,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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