神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４(衣笠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


64,000円

2016年01月01日に行った神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４(神奈川県横須賀市長坂３−３５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,000円/㎡としました。

神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県横須賀市長坂３丁目２０５０番４
住居表示長坂３−３５−３
価格64,000円/㎡
交通施設、距離衣笠、6,400m
地積161㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況調整区域内の丘陵地に開発された小規模住宅団地
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村悟氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村悟
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅・商業施設等への接近性が劣る市街化調整区域内の住宅地域。地域に特有な変動要因も見られない。需要は弱く、地価下落は継続している。
地域要因の将来予測 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は引き続き下落基調にあり、この傾向はしばらく継続するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は三浦半島全域に及ぶ市街化調整区域の既存住宅地域一円。需要者は、横須賀市及びその周辺に居住する30∼50歳代の1次・2次取得者が中心となっている。市街化調整区域内の住宅地域であるため、集落としての熟成度、交通接近性、画地の規模等によって価格水準に相当な隔たりが生じるという特徴が目立つ。更地は160㎡程度で1000万円程度、中古戸建で1500万円∼2000万円前後が需要の中心である。
一般的要因経済政策もあり一部に明るい兆しも見られるが、新興国における需要減退等の影響で、不動産市況は弱含みで推移している。

福田哲氏による調査レポート

不動産鑑定士福田哲
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因開発による住宅地域で良好な居住環境を維持するものの交通接近条件に劣る地域のため、二極分化の強まりの中で地価の下落幅は拡大した。
地域要因の将来予測中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅団地である。格別の変動要因も認められないことから、当面は現状のまま推移すると予測した。
市場の特性同一需給圏は三浦半島全域の調整区域内住宅地域であるが、中でも特に代替・競争の関係が強く認められるのは横須賀市西部の調整区域内住宅地域である。主たる需要者は三浦半島在住の1次、2次取得者が主で市街化区域内に比べ他の地域からの流入需要は低位で地縁性が相対的に強く認められる。市場において主となる価格帯は土地のみでは40∼50坪程度で1千万円台前半から半ば程度となっている。
一般的要因市内人口は県全体の人口が微増傾向にある中でも減少傾向に歯止めはかからない。前年比で社会減は縮小したが自然減の増加から減少幅は拡大した。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生水田,ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2309351
北緯 139度6314093

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横須賀市佐原字大谷１１１７番９神奈川県横須賀市長井町字新宿４５９０番１神奈川県横須賀市林２丁目１３３５番９神奈川県横須賀市長坂字堀越２０５０番６ほか１筆神奈川県横須賀市衣笠町２８番９外神奈川県横須賀市林１丁目２４５２番１神奈川県横須賀市武３丁目３６６９番５神奈川県横須賀市武５丁目１０３３番１４１神奈川県横須賀市長坂３丁目７９０番１１７

参考：近隣駅の地価相場

衣笠駅(地価相場 119,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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