長崎県長崎市田手原町３３３番２(蛍茶屋駅・新中川町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


20,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市田手原町３３３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,000円/㎡としました。

長崎県長崎市田手原町３３３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市田手原町３３３番２
住居表示 
価格20,000円/㎡
交通施設、距離長崎、6,500m
地積286㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が建ち並ぶ周囲に農地が多い住宅地域
前面道路の状況東2.8m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

堺賢作氏による調査レポート

不動産鑑定士堺賢作
価格20,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因下水道が利用可能となったが、元々民家の数が少ない市街化調整区域の農家集落地域であり、低迷状態が続いている。
地域要因の将来予測周囲に農地が広がる山間部で、市街化調整区域に存するため開発が進む可能性は極めて低く、また、血縁関係が強いため、他地域からの流入も期待できず、地価の下落傾向は今後も継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長崎市及び隣接市町を含めた市街化調整区域の住宅地域。これらの地域は農家集落や漁家集落を形成しているものがほとんどであり、地域住民の地縁的選好性が極めて強く、需要者はほぼ当該地域の住民及びその縁故者に限られ、外部からの流入は極めて少ない。このため、市場は非常に閉鎖的で、取引価格は個別的な事情に左右されることが多く、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因利便性の良い高価格帯の住宅地は上昇しているのに対し、街路条件の劣る斜面地の階段道路沿いでは下落幅が大きく二極化が進んでいる。

松尾和江氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾和江
価格19,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下水道が利用可能となったが、市街化調整区域内の宅地需要は依然として弱い
地域要因の将来予測市街化調整区域内の山間の農家住宅地域で、開発の可能性は極めて低く、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地縁的選考性の強い地域で需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として長崎市内の市街化調整区域内の住宅地域であるが、広域的には隣接市町をも含む。需要者の中心は、圏域内の在住者であるが、地縁的選考性が強いためそれぞれの地区内の在住者等に限定される傾向が強い。取引数は全体的に少なく、市場は閉鎖的である。また、取引の対象となる画地規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調が続いているが、長崎市内の不動産需要の回復は利便性及び街路条件の良好な物件が中心である。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地,畑,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7421951
北緯 129度9110561

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県長崎市昭和町２９２番１長崎県長崎市河内町４３５番１ほか１筆長崎県長崎市上戸町１番９０長崎県長崎市本河内町４９１番

参考：近隣駅の地価相場

蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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