岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３(荒尾駅・西大垣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


56,100円

2016年01月01日に行った岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,100円/㎡としました。

岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３
住居表示 
価格56,100円/㎡
交通施設、距離垂井、4,800m
地積358㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北12.5m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格56,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗施設の配置にほとんど変化はない。周辺の路線商業地域と比較し商業集積の点で劣後する。
地域要因の将来予測集積度の低い路線商業地で、店舗の立地状況に特段の変化は認められない。周辺工場勤務者や近隣住民を対象とした店舗需要も見込まれるが、商業地としての相対的地位は低く、地価は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市及び隣接市町の路線商業地域である。需要者の中心は圏内に地縁性を有する個人事業者及び法人である。県道沿いの路線商業地域であるが、周辺には大中工場も多く、繁華性の程度は低いため、土地売買の需要は全般的に弱い状況が続いている。取引は散発的で、画地規模や個別の事情等が多様であるため取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
一般的要因開発が進む大垣駅周辺のまとまった画地の商業地需要は堅調。郊外部の路線商業地も一部引き合いはあるが立地性、個別性による格差が広がっている。

西村隆氏による調査レポート

不動産鑑定士西村隆
価格56,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大垣市の中心部からはやや距離があるが、周辺地域には大規模工場も多く一定の収益が見込まれる。店舗集積の程度に変化はない。
地域要因の将来予測大垣市南西部郊外の一部住宅も介在する路線商業地域で、商業集積の程度はやや弱く専ら近隣住民を対象とする商業地域の側面がある。景気回復の影響も緩やかであり、しばらくは現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大垣市内及び隣接市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者層は市内外の法人又は個人事業者と推定される。当該地域は県道沿いの路線商業地域であるが店舗の連たん性が弱く繁華性はやや劣る。しかし、周辺地域には工場、事業所等も多くこれらの従業員を対象とした店舗、近隣住民を対象とする店舗経営者による一定の需要がある。取引は必要に応じて行われる程度であるが中心価格帯は1㎡当たり5万円∼6万円程度と推定される。
一般的要因年下半期は景気に減速感が見られるようになり、現在足踏状態である。プラス要因とマイナス要因が混在しており、しばらくは現状維持と予測する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度36108
北緯 136度5744054

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岐阜県大垣市静里町字栄町１５３番外岐阜県大垣市昼飯町字東町田３３７番３外岐阜県大垣市赤花町１丁目３９番１岐阜県大垣市福田町字南屋敷６９０番岐阜県大垣市新長松２丁目４４番岐阜県大垣市荒川町字森元４６６番３

参考：近隣駅の地価相場

荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)西大垣駅(地価相場 57,300円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)室駅(地価相場 58,200円/㎡)北大垣駅(地価相場 58,200円/㎡)美濃青柳駅(地価相場 49,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード