神奈川県横浜市青葉区新石川２丁目１１番１０７(たまプラーザ駅・あざみ野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


421,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市青葉区新石川２丁目１１番１０７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を421,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市青葉区新石川２丁目１１番１０７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市青葉区新石川２丁目１１番１０７
住居表示 
価格421,000円/㎡
交通施設、距離たまプラーザ、600m
地積219㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾ゆき子氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾ゆき子
価格422,000円/㎡
個別的要因北道路で高低差があるが、地域の標準的な画地であり、選好性においてこの1年では変動は特に見られない。
地域要因たまプラーザ駅南口徒歩圏の利便性の高い良好な住宅地域として人気がある。駅周辺の商業施設は充実しており需要は高まっている。
地域要因の将来予測当該地域は既に戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、当分の間は現状を維持するものと予測する。たまプラーザテラス等の商業施設が充実して利便性が高く、道路との高低差はあるが需要が高まり地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、東急田園都市沿線の概ね青葉区内の区画整然とした戸建住宅地域。需要者の中心は総額が嵩むので青葉区及び都内の自営業者や高額所得者による買替層である。たまプラーザ駅南口徒歩圏で利便性が高く、高低差はあるが住環境も良好で需要が増している。億を超える高額価格帯も動きがあり、中心となる価格帯は土地で概ね9000万円程度、新築戸建は当該地域にはないが周辺地域で総額を抑えた小規模物件も散見され8∼9000万円程度である。
一般的要因世界経済情勢等先行きが不透明だが、東京五輪や円安効果等への期待感があり、利便性や住環境等が整った青葉区の住宅地需要は概ね高まっている。

岩渕隆氏による調査レポート

不動産鑑定士岩渕隆
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特になく、北道路のため代替・競争関係にある不動産と競争力が劣る要因、優る要因ともない。
地域要因駅から徒歩圏の住宅地としての地域要因に大きな変化はないが、上場企業を中心とした好調な業績により、需要も上向いている。
地域要因の将来予測たまプラーザ駅へ徒歩圏の住宅地域で、駅周辺の商業施設の充実により、利便性がさらに向上しており、市場での需要が高まっていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、青葉区内の東急田園都市線各駅から徒歩圏の住宅地域。需要者は都心に通勤する二次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者も見られる。土地区画整理事業によりできた住宅地で、未利用地も混在している。新規の宅地供給は少なく、中古住宅の取引が多く見られる。取引の中心は画地規模165∼200㎡程度で、新築の戸建住宅では総額8，000万∼10，000万円程度である。
一般的要因人口、世帯数の増加は続いており、上場企業を中心とした堅調な業績と金融緩和により、青葉区の住宅地の需要は回復が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5729579
北緯 139度5589248

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市宮前区野川字北耕地２５９番３外神奈川県川崎市宮前区野川字南耕地２２６１番３神奈川県横浜市青葉区美しが丘２丁目１５番３神奈川県横浜市青葉区新石川１丁目２５番１０外神奈川県横浜市青葉区あざみ野１丁目１４番９神奈川県横浜市青葉区荏田北１丁目１１番１神奈川県横浜市都筑区仲町台２丁目１２番７神奈川県横浜市都筑区あゆみが丘１４番１８神奈川県横浜市青葉区あざみ野南４丁目１５番２神奈川県横浜市青葉区美しが丘４丁目４番２６神奈川県横浜市青葉区新石川３丁目１６番７神奈川県横浜市青葉区柿の木台２５番４８神奈川県横浜市青葉区新石川４丁目１３番２９神奈川県横浜市青葉区美しが丘５丁目２３番１７

参考：近隣駅の地価相場

たまプラーザ駅(地価相場 302,000円/㎡)あざみ野駅(地価相場 328,000円/㎡)鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)中川駅(地価相場 271,000円/㎡)江田駅(地価相場 279,000円/㎡)宮前平駅(地価相場 278,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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