神奈川県川崎市宮前区犬蔵２丁目１６７０番５外(たまプラーザ駅・鷺沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


276,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市宮前区犬蔵２丁目１６７０番５外(神奈川県川崎市宮前区犬蔵２−８−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を276,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市宮前区犬蔵２丁目１６７０番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市宮前区犬蔵２丁目１６７０番５外
住居表示犬蔵２−８−３４
価格276,000円/㎡
交通施設、距離たまプラーザ、800m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大橋政善氏による調査レポート

不動産鑑定士大橋政善
価格276,000円/㎡
個別的要因東方位以外は、代替・競争関係にある不動産との比較における優劣はない。個別的要因の変動はない。
地域要因優位性のある住宅地域ではないが、たまプラーザ駅徒歩圏の立地から、需要は認められる。この1年で地域要因の変動はない。地価は上昇している。
地域要因の将来予測比較的駅に近い熟成した低層住宅地として、今後もほぼ現在の住環境を維持するものと予想する。地価は、駅徒歩圏で需要が見込めることから、景気の動向を反映し、上昇していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宮前区のほか隣接の高津区・横浜市青葉区のうち、東急田園都市線沿線の住宅地域。戸建住宅の需要者は、30∼40歳代の市内及び都内勤務の給与取得者等で、共同住宅等の収益物件については、個人投資家・不動産業者等である。近年は、土地の細分化、ミニ開発による戸建住宅の売買が取引の中心となっている。市場の中心価格帯は、200㎡の標準的な土地で5，000万円台、細分化された新築戸建住宅は総額で5，000万円台である。
一般的要因景気回復に力強さは見られないが、川崎市の住宅市場は、人口増による底堅い需要や低金利の住宅ローンに下支えられ、底堅く推移している。

石田茂氏による調査レポート

不動産鑑定士石田茂
価格275,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との優位性は接道方位が東であること。その他変動要因はない。
地域要因熟成した住宅地で大きな変化は無い。利便性の良さから地価はやや強含み傾向を示している。
地域要因の将来予測丘陵地に存するが、たまプラーザ駅徒歩圏で利便性が増しており、根強い需要が存することから将来的には地価は微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東急田園都市線沿線で、概ね宮前区、横浜市青葉区を中心とする駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は、比較的所得階層が高い二次取得者及び自営業者等と投資家と思料する。近隣地域は、駅徒歩圏内の丘陵地で画地規模に統一性が無いが、小規模住宅やアパート、マンション用地需要は底堅いが、供給はミニ開発程度で少ない。需要の中心価格帯は土地120㎡程度で総額で5000万円前後と認められる。
一般的要因景気は一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。宮前区内は人口が微増傾向を示し、安定的な宅地需要が存する。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5804762
北緯 139度5637017

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

たまプラーザ駅(地価相場 302,000円/㎡)鷺沼駅(地価相場 290,500円/㎡)あざみ野駅(地価相場 328,000円/㎡)宮前平駅(地価相場 278,000円/㎡)中川駅(地価相場 271,000円/㎡)宮崎台駅(地価相場 273,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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