東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７(竹ノ塚駅・舎人公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


288,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７(東京都足立区西竹の塚１−３−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を288,000円/㎡としました。

東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区西竹の塚１丁目１９７１番１７
住居表示西竹の塚１−３−２３
価格288,000円/㎡
交通施設、距離竹ノ塚、990m
地積264㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東5.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有沢範芳氏による調査レポート

不動産鑑定士有沢範芳
価格288,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。東道路の画地で、地域内においては標準的であり競争力は普通である。
地域要因古くに開発された、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域である。細分化傾向が認められるものの、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測中規模の戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域である。区内住宅地としては画地規模が大きいため、近年は細分化される区画が増加している。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で五反野駅∼竹ノ塚駅勢圏の住宅地域である。需要者は足立区内及びその周辺区在住の個人が中心であるが、足立区内在住の個人の割合が大きい。区内としては比較的住環境が整った住宅地域で、土地の需給関係はやや供給が少ない地域である。市場での中心となる価格帯は戸建住宅で4000∼6000万円で、土地のみの供給は少ないが総額的には3000∼4000万円と思料される。
一般的要因景気回復基調の下、金融政策の影響もあり、区内の不動産価格は上昇傾向にある。駅に近い住宅や収益用不動産が相対的に大きく上昇している。

新井帰氏による調査レポート

不動産鑑定士新井帰
価格288,000円/㎡
個別的要因中規模画地の細分化傾向が続く中で、総額の観点から競争力はやや低下しつつある。
地域要因中大規模の戸建住宅が整然と建ち並ぶ優良住宅地域で、敷地が細分化される事案も散見されるものの、地域要因としては大きな変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ優良な住宅地域で、敷地が細分化される事案も散見されるものの、地域要因としては大きな変動は認められない。地価水準は、当面は横ばいから微増圏内での推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅等を最寄駅とする住宅地域と判定した。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居住する一次取得者のほか買い替え層も想定される。供給は、一次取得者向けの小規模戸建住宅が中心である。これらに対する需要は、各種政策効果により、比較的堅調である。市場の中心価格帯は、新築建売住宅では3∼4千万円程度だが、土地については規模によって様々である。
一般的要因海外景気の下振れ懸念もあるものの、国内景気は緩やかな回復が続いている。不動産市況も都心部では活況を呈しているが地方圏では回復途上にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7883184
北緯 139度7869994

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)大師前駅(地価相場 264,500円/㎡)谷在家駅(地価相場 241,000円/㎡)西新井駅(地価相場 304,000円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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