群馬県桐生市宮本町１丁目１３３２番６外(桐生駅・丸山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,000円
2017年01月01日に行った群馬県桐生市宮本町１丁目１３３２番６外(群馬県桐生市宮本町１−５−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 群馬県桐生市宮本町１丁目１３３２番６外 |
| 住居表示 | 宮本町１−５−７ |
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 桐生、1,000m |
| 地積 | 221㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に駐車場等が見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡田忠彰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田忠彰 |
|---|---|
| 価格 | 35,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 中心市街地には、長期にわたる地価下落による割安感が見られるものの、付近の町並みはやや古びており、若年層には人気薄。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に近い既成住宅地域であり、小学校等も近く、利便性の高い地域である反面、町並みは古く、他の新興地との競合に晒されている。特に地域要因に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は桐生市の中心部と、近接する住宅地域の範囲と把握した。主たる需要者は桐生市に居住する持家希望の勤労者層が大半を占める。既成の一般住宅を中心にした地域で、宅地造成可能な農地、空地等は僅かであり、供給量はそれ程見込めない。長期にわたる地価の下落の影響により、割安感はあるものの、高齢化が進展していることから新興地と競合する。中心的価格帯は土地の場合で総額700万円、新築住宅で2000万円前後が多い。 |
| 一般的要因 | 古くは絹の産地、現在は機械・輸送用機器・電機などの工業が発展。中心商業地は求心力低下により空室が増加。県内屈指の人口減等の課題を抱える。 |
石川直美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川直美 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は特に無い。 |
| 地域要因 | 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが一般的要因が示す通り、先行に不透明感が有り地価は下落傾向に有る。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周囲の環境の変化は少なく、当面は現況を維持すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は桐生市街地の中心部に近接する既存の住宅地域。需要者の中心は桐生市内広域の居住者が多く、それ以外からの転入は比較的少ない。桐生市は全般的に人口減少、高齢化率が高く、利便性の高い市中心部に近い地域であっても、流通価格の下落により、地価は下落傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は土地が700万円、新築戸建で2，000万円前後と思料される。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調であり県内の不動産需要は堅調であるが、桐生市は人口減少、高齢化率が顕著であり需要も伸び悩み地価は下落傾向を示している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度415945 北緯 139度3397143 |
参考：該当物件周辺マップ
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群馬県桐生市本町５丁目字５丁目３４５番３群馬県桐生市錦町１丁目９６９番６群馬県桐生市宮前町２丁目字砂田１７９８番８群馬県桐生市仲町１丁目８７６番７群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４外群馬県桐生市仲町１丁目７９７番３５群馬県桐生市梅田町四丁目字上ノ原１９１番４外群馬県桐生市本町五丁目字五丁目６０番５群馬県桐生市新宿一丁目４７９番２２外群馬県桐生市宮前町二丁目１７７９番６群馬県桐生市宮本町二丁目１３８５番２
参考：近隣駅の地価相場
桐生駅(地価相場 36,750円/㎡)丸山下駅(地価相場 33,850円/㎡)富士山下駅(地価相場 33,600円/㎡)下新田駅(地価相場 33,700円/㎡)天王宿駅(地価相場 33,800円/㎡)新桐生駅(地価相場 33,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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