群馬県桐生市本町５丁目字五丁目６０番５(桐生駅・丸山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,400円

2016年01月01日に行った群馬県桐生市本町５丁目字五丁目６０番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,400円/㎡としました。

群馬県桐生市本町５丁目字五丁目６０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番群馬県桐生市本町５丁目字五丁目６０番５
住居表示 
価格48,400円/㎡
交通施設、距離桐生、700m
地積118㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北西18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田寛氏による調査レポート

不動産鑑定士石田寛
価格48,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くから商業地として形成されている当該地域で最近は介護施設用地としての需要が出始めている。
地域要因の将来予測郊外路線商業地域へ客足が移行していることに伴い商況は衰退しているが、当該商業地の地価は背後地との差がなくなりつつあり、値頃感から下落幅は縮小傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は桐生市内の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者層は個人又は地元法人が中心である。中心商業地の活性化に向けた取り組みは官民挙げて推し進めているものの、郊外型大規模SCとの競合、駐車場確保の困難性、少子高齢化、人口流出等の複合的な影響から小規模店舗が連たんする既成商業地域では商況の改善が伺えない。需要業種はまちまちで取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因景気はこのところ一部に弱さも見られるが緩やかな回復基調にある。人口減少が進む桐生市では投資対象は見出しにくく、本格回復には至っていない。

岡田忠彰氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田忠彰
価格48,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見られない。
地域要因平成24年に選定された重要伝統的建造物群保存地区が、地域経済活性化要因となるよう期待されている。
地域要因の将来予測郊外部へ大規模店舗等が進出していることにより、中心部の商勢は衰退傾向。長期にわたる地価の下落の影響から、割安感も見られる。
市場の特性同一需給圏は桐生市の商業地域及び商・住混在地域の範囲と把握した。主たる需要者は店舗又は事務所取得を目的とする県内外の法人又は個人が中心であるが、最近では敷地の規模から隣地買増し、駐車場用地取得、居住用の取得が目立つ。郊外への商況の移行により在来型の商店街を中心とした商業地域は商勢衰退傾向が続き、需要は減退している。市場における価格帯は規模や位置、利用目的により多様で中心となる取引価格帯の把握は困難。
一般的要因繊維産業と機械金属産業を中心に発展。中小企業が多く、市外への流出顕著。中心商店街の求心力低下により空き店舗が増加。人口減等課題を抱える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4112289
北緯 139度3394755

参考：該当物件周辺マップ

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群馬県桐生市錦町１丁目９６９番６群馬県桐生市宮前町２丁目字砂田１７９８番８群馬県桐生市東７丁目４４０番２ほか１筆群馬県桐生市宮本町２丁目１６７２番３５ほか１筆群馬県桐生市仲町１丁目８７６番７群馬県桐生市仲町１丁目７９７番３５群馬県桐生市本町五丁目字五丁目６０番５群馬県桐生市錦町一丁目１０２０番６群馬県桐生市新宿一丁目４７９番２２外群馬県桐生市宮前町二丁目１７７９番６群馬県桐生市宮本町二丁目１３８５番２群馬県桐生市広沢町３丁目字坂本３５２４番４外

参考：近隣駅の地価相場

桐生駅(地価相場 36,750円/㎡)丸山下駅(地価相場 33,850円/㎡)富士山下駅(地価相場 33,600円/㎡)下新田駅(地価相場 33,700円/㎡)新桐生駅(地価相場 33,700円/㎡)天王宿駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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